Сделки с жильем несовершеннолетних

Сделки с недвижимостью, в которой прописаны несовершеннолетние лица, отличаются определенной сложностью из-за ряда обстоятельств. Когда одним из собственников жилья является гражданин моложе 18 лет, это тоже может сильно осложнить процедуру продажи/покупки или сдачи объекта в аренду.  

Основные аспекты сделки с жильем несовершеннолетних

В законах РФ сделки с недвижимостью при наличии несовершеннолетних детей регламентируются отдельными пунктами. Не достигший 18 лет гражданин – это полностью дееспособный человек с правами и обязанностями, предусмотренными Конституцией. Таким образом.

Может ли несовершеннолетний быть собственником недвижимости, сомнений не остается – ответ утвердительный. При этом есть нюанс, согласно которому часть прав из-за возраста ребенок не способен самостоятельно реализовать. Для этого должны быть привлечены родители или опекуны, а также органы попечительства.

При сделках с объектом недвижимости, которым владеет ребенок, органы опеки заботятся о защите материальных прав несовершеннолетнего гражданина. Все сделки с недвижимостью должны согласовываться с представителями организации. Без их одобрения или в случае отказа сделку не смогут подтвердить нотариально, а государственные власти ее не признают состоявшейся.

Если сделку, несмотря на это, проведут, это станет нарушением законодательства. Соответственно, в будущем ее признают недействительной и могут отменить.

Условия заключения сделок с жильем несовершеннолетних детей 

Можно ли продавать или сдавать квартиру несовершеннолетнего ребенка, и если да, то какие условия должны выполняться? В первую очередь, можно найти покупателя, готового купить жилье с зарегистрированным в нем лицом – это должно быть указано в договоре, а сама сделка возможна.

В отдельных случаях в документе обозначаются условия и максимальный срок снятия ребенка с учета. В случае с обычной сделкой у покупателя по закону есть право попросить продавца выписаться из квартиры еще до сделки. Это нужно подтвердить выпиской из домовой книги.

Согласно ГК, в стране несовершеннолетние делятся на две группы:

• до 14 лет;
• после 14 лет.

Вторая категория граждан имеет большие права при проведении сделок. За детей до 14 лет подписи во всех документах проставляют родители/опекуны, а после 14-летнего возраста гражданин расписывается везде самостоятельно. При этом для определенных действий нужно согласие родителей в письменном виде.

Ключевые отличия сделок

Продажа, аренда и другие сделки с недвижимостью, когда собственник ребенок, проводятся стандартным образом с некоторыми дополнениями:

• Если уже исполнилось 14 лет, требуется письменно оформленное согласие ребенка, подтвержденное печатью нотариальной конторы.
• Нужно заявление и перечень документации в органы попечительства. Это требуется для оформления разрешения на сделку с имуществом.

Разрешение должны выдать (или оповестить об отказе) в течение 15 дней, поэтому процедура оформления всегда затягивается. Сделку должен оформить нотариус, поэтому неизбежны дополнительны затраты на его услуги.

Как провести сделку, если собственник несовершеннолетний ребенок

По законодательству РФ отказ или разрешение органов опеки на проведение сделки с жильем несовершеннолетнего лица должны выдаваться за 15 дней после поступления обращения. При этом должны быть подготовлены следующие справки и документы:

• заявление, оформленное должным образом;
• паспорта родителей/опекунов;
• паспорт или свидетельство о рождении;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• справка по месту жительства.

Все это нужно подать в местное представительство органов опеки.

Потенциальные опасности такого рода сделок

Сделки с любыми объектами недвижимости, если собственником выступает ребенок, связаны с некоторыми рисками для покупателей. Если на этапе подготовке будет допущена ошибка, это неизбежно приведет к проблемам.

Сделку можно будет оспорить в суде, а при подтверждении факта нарушения прав ребенка на нового собственника лягут обязательства по возмещению ущерба. Даже через 10 лет в суд могут подать родители, опекуны, родственники или сам ребенок, достигший совершеннолетнего возраста. Во избежание таких сложностей нужно грамотно подготавливать все бумаги и документы, получать разрешение и контролировать каждый этап сделки. Можно доверить все это профессиональным юристам.

Права несовершеннолетнего на его собственность

По закону, сделки по недвижимости с несовершеннолетними детьми не запрещены, но проводятся с ограничениями, которые мы рассмотрели. Получить право самостоятельно распоряжаться жильем ребенок может получить по достижению 16-летнего возраста. Сделать это можно исключительно в судебном порядке. Его должны признать дееспособным после рождения у него ребенка, а также в случае вступления в брак. Получив такие права, в 16 лет несовершеннолетний сможет делать с квартирой или домом, что пожелает – продавать, заключать договор аренды, совершать сделки обмена и любые другие.

Родителям для получения такого разрешения приходится обращаться в местное представительство органов попечительства за полным перечнем требуемых документов. Там же можно узнать, что делать дальше при продаже жилья и переезде в другой город или просто при желании сдавать квартиру в аренду.

Органы опеки, рассматривающие заявление, опираются только на интересы несовершеннолетнего гражданина. По результатам выдается разрешение или отказ с пояснениями. Точный перечень причин отказа, на основании которых действуют органы попечительства, в законодательстве не определяется, поэтому подобное решение может быть всегда оспорено в судебном порядке.

Какие права у опекунов?

Когда интересы ребенка, владеющего жильем, представляют не родители, а опекуны, действуют определенные ограничения. Согласно гражданскому кодексу, сделки по продаже или дарению недвижимости, сдаче ее в наем или передаче в залог опекуны не могут проводить, не получив согласие органов опеки. К этим сделкам относят и другие процедуры, связанные с отказом подопечного от имущественных прав: раздел имущества и выделение долей.

Опекун или близкие родственники не имеют права заключать сделки с подопечным, в процессе которых он утратит права на имущество. При этом они могут передавать квартиру/дом в безвозмездное пользование или в дар: когда на несовершеннолетнего оформляется купленная квартира или он принимает ее в дар, ему не потребуется разрешение органов опеки.

Сдача в аренду квартиры несовершеннолетнего

Квартиру в собственности ребенка можно сдавать, но для этого тоже требуется соответствующее разрешение из органов опеки. В противном случае, по закону сдавать жилье в наем не получится, как и передавать его в залог или пользование.

Родители/опекуны обязаны согласовать с соответствующими органами условия передачи недвижимости в наем, а также условия принятия заработанных средств. Обычно для этого по требованию органов опеки открывается специальный счет на имя ребенка, на который зачисляются вырученные с аренды деньги. Они замораживаются до достижения совершеннолетнего возраста, а родители не могут снимать средства со счета.