Как работают аукционы недвижимости

Уже несколько сотен лет недвижимость продают на торгах с аукциона, и основателями такой системы являются англичане. Именно они 500 лет назад придумали продавать с молотка земли и различные постройки. При этом, чем старее рынок недвижимости, тем понятнее у него система аукциона. Спустя пять сотен лет недвижимость все так же продают на торгах во многих странах, но теперь появилась еще одна возможность реализовать объекты с молотка - это интернет-аукционы. Они не привязаны к рынку и его законодательству. Современный человек давно привык приобретать через на онлайн торгах практически все: от вещей и косметики до техники и машин. Не удивительно, что теперь на онлайн-аукционах успешно покупаются и объекты недвижимости. И теперь земельный участок или квартиру можно приобрести, сделав несколько ставок на экране смартфона, планшета или компьютера.

Из истории аукционов 

По фильмам и книгам всем известна английская система аукционов: участники делают ставку, а когда судья трижды ударит молоточком по столу, вещь считается проданой. А участник, назвавший самую высокую ставку, обязан теперь ее купить по этой цене. При этом, отказ покупателя оплачивать товар может грозить серьезными штрафами, административной и, даже, уголовной ответственностью. Таким образом, у недобросовестного участника торгов есть возможность потерять не только сумму, внесенную перед аукционом, но и свободу на некоторое время. Это классические английские аукционы недвижиомсти. В других странах правила аукционов могут быть немного другими, не такими строгими. В Европе, например, покупатель, выйгравший лот, но не собирающийся его оплачивать, лишается лишь аукционного депозита. А его сумма составляет 10% от начальной стоимости объекта недвижимости.

Сегодня на рынке находится много аукционных домов любой ценовой категории.

Банковские аукционы

Если владелец недвижимости взял ипотченый кредит под залог новой квартиры, но не смог вовремя его погасить, банк вправе продать с молотка эту залоговую недвижимость. Но сам банк не занимается процессом, он нанимает аукционную компанию. В некоторых случаях торги проводят судебные приставы. 

При этом, в Америке и в большинстве европейских стран потенциальные покупатели не смогут осмотреть объект недвижимости изнутри, покупка осуществляется "вслепую". Единственный вариант - найти непосредственных владельцев помещения и уговорить их показать дом. Можно порасппрашивать соседей об интересующем доме, рассмотреть обстановку через соседские окна, но так сильно увеличивается возможность купить через аукцион квартиру или дом с неприятными особенностями. Такой риск и заложен в аукционной цене.

Интернет-аукционы недвижимости 

Уже не один десяток лет в Интернете популярны онлайн-аукционы, на которых можно купить практически все. На самом пуполярном из них - интернет-аукционе Ebay можно было даже купить недвижимость. Но проблема в том, что участники не платили какие-либо депозитные взносы. И если пользователь, выйгравший лот, отказывался его выкупать, сколько-нибудь серьезным образом не наказывался. Единственное, что могла сделать администрация сайта - это запретить такому пользователю участвовать в других торгах. Продавцы тоже не вносили депозиты, поэтому и они, и покупатели, могли принимать участие в сделке, не собираясь доводить ее до конца. В то же время, продавец мог создать множество подставных аккаунтов для накрутки цены. Поэтому даже здесь онлайн-аукционы недвижимости были редкостью.

Со временем рынок онлайн-торгов недвижимости серьезно изменился, В Ирландии появилась новая система, начинающая функционировать в трех десятках стран мира. Эта система "убирает" агентства недвижимости из цепочки продаж объекта.

Компания, проводящая аукционы собирает объекты недвижимости и подписывает с владельцем контракт с доверенностью на продажу. Таким образом, уже через несколько минут после окончания торгов может быть подписан договор купли-продажи объекта. Более того, продавец вносит около 5% депозита от стоимости объекта недвижимости. Участник торгов же вносит 10% депозита от первоначальной стоимости объекта. И подписывает доверенность на оформление договра купли-продажи. При этом он должен удостоверить свою личность и гаррантировать наличие финансов на покупку объекта недвижимости. Как правило документом, доказывающим "платежеспособность" участника, является выписка из банковской организации о наличии таких средств на счету участника. При этом, деньги от обоих участников - от продавца и покупателя, перечисляются на банковский счет по системе эскроу.

Благодаря такой схеме, любая аукционная компания может продавать объекты недвижимости в любой стране мира. За два-три часа до торгов, участники аукциона могут осмотреть объект недвижимости в указанный день и время. Участников аукциона могут ознакомить с копиями документов на недвижимость. Как правило, просмотры недвижимости организует какое-либо местное агентство недвижимости. Аукционная компания для этого подписывает с АН договор на оказание подобных услуг.

Онлайн-аукционы проходят ттолько в виртуальной реальности: ставки можно делать только через Интернет и обязательно в режиме реального времени. Когда интернет-торги окончены, участнику, выйгравшему "лот", дается несколько дней на внесение еще 10% от стомости объекта. Перечислить деньги можно даже банковским переводом или картой. Затем сотрудники аукционной компании подписывают договор купли-продажи, ведь у них есть доверенности на это от обоих участников сделки. Когда сделка проведена, покупатель оплачивает остальные 80% от аукционной суммы.

Возможные проблемы и пути решения

Если участник, выйгравший в аукционе, отказывается от покупки, или просто "пропадает", не внося даже "вторых" 10% за лот, то ему не вовзращают "первые", депозитные 10%. Они достанутся продавцу, за вычетом комиссии акукционной компании. Если же от сделки отказывается продавец, с него ывсчитывают 5%. Из них вычитается комиссия аукционному дому, и остаток средств перечисляется покупателю, выйгравшему торги.

В среднем, только за выставление объекта недвижимости на торги и их организацию аукционная компания берет 100-200 евро. Плюс, еще 2-3% от конечной стоимости объекта, если его удалось продать с молотка. Такая система работает благодаря финансовой ответственности каждой из сторон. Поскольку и продавец, и покупатель несут финансовую ответственность.

Недостатки онлайн-аукциона недвижимости 

Если хотите купить недвижимость через онлайн-аукцион, придетяс смириться с рядом минусов данной системы: 

• С онлайн-торгов объект недвижимости нельзя купить в ипотеку или в кредит. У потенциального покупателя-участника торгов должны иметься деньги на руках, или на дебетовой банковской карте
• Придется не только доказать наличие средств, но и объяснить их происхождение
• Система работает в тех странах, где аукционные компании могут проверить юридическую чистоту продаваемой недвижимости в Интернете. Они могут заказать соответствующую справку, а государство гаррантирует, что это исчерпывающая информация об объекте с имеющимися арестами и обременениями. Например, такая практика популярна в Германии и Англии
• Возможны махинации с арендованным жильем, когда собственник перед передачей ключей новому владельцу подписывает договр аренды с третьим лицом. Впрочем, такую схему нечистоплотный собственник может провернуть не только через онлайн-аукцион

Аукционные торги

Купить квартиру с торгов можно не только в Интернете. Квартиры периодически продаются с аукциона, но в основном это или жилье должников, или тех, кто брал квартиру в ипотеку и не смог выплатить. Таким владельцам нужно срочно продать недвижимость, чтобы отдать долги кредитной организации. Покупателей в такой сделке, конечно, привлекает относительная низкая цена объекта недвижимости. Но, как показывает практика, люди, увидев хорошее предложение по низкой цене, сразу понимают, что это продажа с молотка. Многие приходят на просмотр, будучи уверенными, что жилье по низкой цене практически уже в кармане. На деле же, как и на всех аукционах: сначала объявляется наименьшая цена, и затем участники торгов назначают каждый свою цену. Таким образом, стоимость может увеличиться на 20-30% от изначально указанной. Невнимательные участники в азарте могут в итоге приобрести жилье даже выше среднерыночной стоиомости. Поэтому, отправляясь на торги, нужно изучить рынок недвижимости, стоимость аналогичного жилья в этом же районе и с теми же условиями, чтобы не попасть впросак. При этом, ничего незаконного в такого рода сделках нет. Все честно и прозрачно.

На российском рынке недвижимости такой аукционный метод продажи жилья не очень популярен. И занимает около 5% от всех сделок по продаже жилой недвижимости.