Как продать ипотечную квартиру

При неблагоприятной финансовой ситуации люди, купившие квартиру в ипотеку, подумывают о ее продаже. Даже нововведенные ипотечные каникулы не всегда могут спасти ситуацию и должнику приходится рассматривать самый нежелательный вариант. Временная потеря трудноспособности, сокращения на работе, рост цен на товары и услуги могут привести тому, что ипотечнику нечем заплатить банку. А в этом случае финансове учреждение имеет право забрать залоговое имуществу, по совместительству являющееся ипотечной квартирой.

Обязательно ли продавать ипотечную квартиру, если нет возможности выплатить долг

Прежде чем решаться на отчаянный шаг и пытаться продать квартиру, купленную в ипотеку, нужно вступить в переговоры с банком. Зачастую кредитные организации сами не заинтересованы в продаже ипотечной квартиры, которая является и залоговым имуществом. Процедура продажи многоэтапна и утомительна и тоже требует финансовых трат. К тому же, выручить с продажи ипотечного жилья ту же сумму, за которую она была куплена, не всегда возможна.

Финансовый кризис всегда затрагивает и рынок недвижимости, при этом цены на жилье могут упасть. В результате, банк уже не продаст ипотечную залоговую квартиру за ту же сумму, что она была приобретена. По этой причине большинство банковских организаций пытаются найти компромисс с должниом, чтобы не доводить ситуацию до необходимости продажи ипотечной квартиры. Поэтому, если в семье имеются финансовые трудности и нечем оплачивать ипотеку, первое, что нужно сделать собственнику ипотечной квартиры - это пойти в банк и рассказать о своей ситуации. Возможно, сотрудники будут рады придумать альтернативый вариант продаже ипотечного жилья.

Например, представители финансового учреждения могут предложить реструктуризацию долга, изменить график платежей или оформить кредитные каникулы. Такими механизмами можно спасти даже очень неблагоприятную ипотечную историю. Но даже если такие действия не способны помочь выплатить ипотеку, пусть и с задержкой, или, если банк наотрез отказывается идти на встречу должнику, остается единственный выход - продажа квартиры, купленной в ипотеку.

Продажа ипотечной квартиры через суд

Если человек, приобревший квартиру в ипотеку, стал проблемным должником, не желает контактировать с кредитной организацией, то банк вправе продать жилье и взыскать долги. Представители финансового учреждения подадут исковое заявление в суд о разрешении продать квартиру должника с аукциона. Тогда должник не вправе что-либо сделать, продажа будет проходить без его участия и без соблюдения его интересов. Стоимость ипотечной квартиры определит суд, а покупателя будет подыскивать банк. Должнику не останется ничего другого, как надеяться на честность представителей кредитной организации. Которые, в свою очередь, могут продать квартиру практически за бесценок.

Собственник ипотечной квартиры может попробовать назначить свою стоимость жилья, но если не будет желающих приобрести такое жилье, на следующем акционе цена снизится на 10%. Если пкупатель не найдется и в этом случае, банк сам сможет купить данную недвижимость, перед этим снизив цену еще на четверть. Поэтому представителям банков выгодно, чтобы не нашлось покупателей на реализуюмую недвижимость. Ведь так он сможет выкупить ипотечную квартиру очень дешево, снизив стомость до минимально возможной. Таким образом банк покроет задолженность по кредиту, а потом продать недвижимость по адекватной стоимости. Так кредитная организация еще и заработает на проблемной ипотечнике. Бывший собственник ипотечной недвижимости перестанет быть должником, рассчитавшись квартирой с банком, но останется без крыши над головой. Понятно, что такой план не устроит ни одного человека, желающего продать свою квартиру, купленную в ипотеке.

Сделка между собственником, продавцом и покупателем жилья

Лучший выход для ипотечника-должника - это заключить добросовествную сделку с кредитной организацией и потенциальным покупателем квартиры. Собственник сам находит покупателя на свою квартиру, купленную в ипотеку. Затем предоставляет банку заявление о намерении продать ипотечную залоговую квартиру. Покупатель вносит всю сумму невыплаченного продавцом кредита и получает право заключить договор купли-продажи ипотечной квартиры.
Здесь есть пугающий покупателя момент: он вынужден выплачивать средства еще до получения прав на квартиру. Таким образом, покупатель отдает деньги, но фактически юридически квартирой владеет банк, поскольку ипотечная квартира все еще находится у него в залоге. Поэтому покупателя на такое жилье часто найти нелегко. Чтобы избежать связанных с этим возможных рисков, лучше обратиться за помощью риэлторов. Они найдут покупателя и обеспечат прозрачность сделки.

Покупатель перечисляет продавцу сумму денег, равную долгу по ипотеке. Данный шаг желательно закрепить нотариально. Продавец полученный от покупателя залог относит в банк и погашает кредит. В регистрационной палате снимают выданное ранее обременение на квартиру, после чего переоформляют квартиру на покупателя. Одновременно с этим продавец получает оставшуюся сумму за продажу квартиры.

Ущерб для продавца ипотечной квартиры

Чем раньше после оформления ипотеки квартира будет продана, тем меньше будет ущерб для собственника. Это правило работает в том случае, если цены на рынке недвижимости за это время несильно изменились. Соответственно, чем больше прошло времени с момента заключения ипотечного договора, тем меньше средств выручит собственник с продажи своей квартиры, купленной в ипотеку. Продавец теряет проценты, которые он уже выплатил банку. Чем больше собственник выплатил ипотечного долга, тем невыгоднее продавать это жилье. В основном, продать квартиру, купленную в ипотеку, за обычную стоимость невозможно. В среднем, стоимость будет примерно на 10% ниже средних цен на аналогичное жилье, не находящееся в залоге у банка.

Вариант обмена

Ипотченую квартиру можно попробовать обменять на более дешевое жилье, и погасить ипотеку за счет разницы в цене.Однако, российские банки на такие сделки идут неохотно. Можно продать ипотечную квартиру, выбрать новую, меньшую квартиру и купить ее на доплату. Впрочем, это очень редкий случай, ведь для такой сделки продаваемая ипотечная квартира должна стоить очень дорого, а новая быть дешевой. Такая схема акутальна в том случае, если нужно продать ипотечное жилье бизнес-класса, в котором одна квартира может стоить как несколько жилых объектов недвижимости эконом-класса.