Как правильно оценить загородную недвижимость?

Владение загородным домом - это большая привилегия. Кто о таком не мечтает? Несколько спален, просторная гостиная и может, быть комната для бильярда. И никаких соседей за стенкой. Красота! Вот только стоить подобное жильё будет дороже, чем квартира. Как же правильно оценить его стоимость в случае продажи или покупки?

Способы оценки

Можно попробовать поискать в интернете сайты по недвижимости. Там будут указаны районы и площадь коттеджей, похожих на ваш. Там же вы удивите и цены, которые будут разниться. Проблема в том, что таким образом сложно понять, рыночные ли это цены. Это означает, что многие дома, которые находятся на сайте, были оценены владельцами практически от балды. Их никто не покупает за такую цену. Вы же не хотите, чтобы с вашим коттеджем произошло то же самое. Если только вам не придётся торговаться с потенциальными покупателями.

В этом случае лучше воспользоваться независимой оценкой загородной недвижимости. Вот только за такую услугу придётся платить. Если работа идёт со сложным объектом, вам выставят счёт с четырьмя нулями. Однако это единственный верный способ грамотно оценить своё имущество.

Насколько актуальна независимая оценка загородной недвижимости?

В нашей стране рынок загородной недвижимости пока не кажется слишком популярным. К тому же загородные участки раньше мало кто оценивал, потому что у их была практически одинаковая площадь, следовательно, и цена тоже мало чем отличалась. Сейчас – другое дело. Участки стали иметь разную площадь, да и сами строения изменились: какие больше, какие меньше. Стали появляться довольно броские по дизайну дома. Конечно же, в таких условиях нельзя оценивать всё, как раньше. Стоимость одного участка может во много раз превышать стоимость другого.

При этом оценка загородного дома просто необходима в нескольких случаях:

• если необходимо разрешить имущественные споры;
• застраховать участок;
• заключить сделку купли-продажи или аренды;
• при оформлении наследства;
• для выяснения залоговой стоимости при получении ипотечного кредита.

Какие методы оценки существуют?

Оценивают загородную недвижимость по индивидуальному и массовому принципу. Особенность массовой оценки состоит в том, что её выполняют на конкретную дату, применяя при этом статический анализ. Это необходимо для налогообложения.

Что касается индивидуальной оценки, то в этом случае цену коттеджа и самого участка земли определяют из его наиболее вероятного использования, причём разумно оправданного. Именно такой метод применим для покупки, продажи загородной недвижимости, постановки её на учёт, переоценки и в ряде других случаев.

Как проводят независимую оценку?

Оценщик должен посетить загородный дом продавца. При этом сотруднику требуется осмотреть все комнаты, заглянуть во все чуланы, если таковые будут в доме. Далее специалист будет собирать все сведения об участке. Если есть какие-то повреждения, он это зафиксирует. Оценка проводится не за час, а порой на это потребуется около двух дней. Если из-за повреждений оценщик заметно снизит стоимость дома, продавец от этого только проиграет. А вот покупатель, наоборот, останется в выигрыше.

В таком случае покупателю придётся выполнить реставрацию и только после этого продавать дом. Если, конечно, он выберет такой путь. Бывает так, что стоимость участка получается очень высокой. А вроде кажется, что и дом не такой уж и большой. Однако район достаточно популярный, вокруг – развитая инфраструктура, проложены коммуникации – в общем, одни удобство. Вот за это покупатель и будет переплачивать. А если недостаточно средств, тогда придётся искать домик в отдалённом районе с не слишком развитой инфраструктурой.

Критерии оценки

Чтобы объективно оценить участок, недостаточно знать, сколько он стоил раньше, лет пять назад. Учитываются и другие нюансы. Время идёт, вокруг участков может появится новая инфраструктура, которая увеличит цену объекта загородной недвижимости.

Вот факторы, которые влияют на стоимость:

• месторасположение загородного дома;
• наличие развитой инфраструктуры;
• транспортная доступность;
• экологическая ситуация;
• престижность района;
• наличие охраны;
• наличие водо- газо- и электроснабжения района.

Это ещё не всё: учитывается год постройки самого здания, его тип, особенности конструкции, вид из окна, есть ли кондиционирование, планировка и отделка. Также берут во внимание время последнего капитального ремонта. Как мы видим, у специалиста здесь много будет работы. Кроме того, на цену могут даже повлиять любые обременения и состояние юридической документации.

Окончательную стоимость того или иного участка утверждают после сравнения со стоимостью аналогичных участков.

Документы для проведения экспертной оценки

Какую документацию необходимо предоставить специалисту? Разберём подробнее.

• обязательно должны быть свидетельства государственной регистрации, а также любые другие документы, которые могли бы подтвердить право на объект недвижимости, который подлежит оценке.
• паспорт владельца;
• кадастровая документация;
• технические документы, к примеру, из бюро технической инвентаризации.

Также специалист может потребовать дополнительную документацию, которая поможет более точно оценить стоимость участка. В этом случае он сам озвучит вам необходимый перечень.

Как правильно избежать ошибок?

Если вы хотите более точных результатов, тогда не соглашайтесь на оценку, которую будет проводить родственник или знакомый продавца или покупателя. В этом случае оценка пойдёт явно не в вашу пользу.

Если вы собираетесь продавать загородный дом, не утаивайте от оценщика даже самые заброшенные чуланы. Иначе вы лишитесь плюса в оценке вашего дома.

Обязательно расскажите оценщику, какие материалы вы использовали для постройки или ремонта вашего коттеджа. Не скрывайте и не хитрите. Иногда покупатели могут приводить своего строителя во время осмотра дома, поэтому обманывать и хитрить нет смысла. Строитель может обнаружить обман, и тогда покупатель не захочет иметь дела с продавцом, который на начальном этапе хочет его обмануть.