Как правильно купить квартиру по договору переуступки?
Что такое переуступка? Это вид сделки при покупке квартиры в новостройке. Хочется отметить, что довольно популярный. Квартиры реализуются двумя путями: необходимо вступить в жилищно-строительный кооператив или согласно договору долевого участия. Самый распространенный путь – долевое участие. Давайте разберемся с этим подробнее.
Переуступка – в чем суть сделки?
Все знают, что многоэтажный дом возводится продолжительный промежуток времени, а цена за один квадрат с каждым годом увеличивается. Таким образом на этапе котлована квартира стоит дешевле. Это самое лучшее время для покупки будущей жилплощади. Впоследствии ее можно продать дороже. Можно перепродать квартиру еще до того момента, когда здание будет введено в эксплуатацию. В этом и заключается вся суть переуступки прав требования.
Однако покупатель должен помнить, что он приобретает не саму жилплощадь, а только права на нее. На себя он принимает все риски относительно вложения средств в строящийся дом.
Сделка не так уж и плоха, потому что является единственной возможностью жить в том доме, который больше всего понравился, причем в том случае, если все квартиры уже распроданы, либо слишком дорогие. Инвестор обычно предлагает купить жилплощадь по более низкой цене, чем предложил бы застройщик. Кроме того, не всегда приходится ждать жилплощадь долго, потому что часто права переуступают в почти построенных домах.
Максимальная выгода от сделки
Инвесторы не просто так совершают сделку ближе к дате, согласно которой дом уже считается официально построенным. В этом случае они получают максимальную прибыль. Продажа должна быть осуществлена до подписания акта приема-передачи. После того, как акт будет подписан (в это время права собственности еще не зарегистрированы), пройдет от трех до пяти месяцев. Квартира переоформлению уже не подлежит.
Какие могут быть риски?
Однако везде есть свои минусы. Есть риск покупки квартиры в доме, срок сдачи которого откладывается, либо его вообще не будут достраивать. Это говорит о том, что продавец уже обнаружил проблемы и постарался избавиться от своей доли как можно скорее. Покупателю следует не только выяснить, почему осуществляется переуступка, но и проверить всю необходимую информацию о самом застройщике.
Договор долевого участия необходимо изучить внимательно. Покупатель также должен иметь в виду некоторые нюансы:
- Расходы за то, чтобы все документы по переуступке должны быть переоформлены, могут лечь на плечи потенциального покупателя. Сумма немаленькая: от тридцати до пятидесяти тысяч рублей.
- Переуступаются иногда квартиры, взятые в ипотеку. Тогда банк требует комиссионные за то, что с него будут сняты все обремененные. Размер комиссионных обычно варьируется от одного до двух процентов от суммы долга, который не погашен.
- Для совершения сделки необходимы нотариальные документы. Их стоимость составляет три тысячи рублей.
Как оформляется сделка?
Как только решение касательно переуступки оказалось утвержденным, необходимо заняться подготовкой документов. Необходим главный договор долевого участия. Покупатель договаривается с продавцом о том, как будут разделены расходы на оформление. Если есть какие-то недопонимания следует обращаться к помощи юриста.
Потребуются акты сверки, которые подтверждают полную или неполную оплату дольщиком жилья, находящегося в стадии строительства. Важна подготовка нотариального согласия супругов.
Полный пакет документов:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- зарегистрированный ДДУ;
- документ об уплате госпошлины (оригинал и копия с двух сторон);
- если объект приобретается в совместную собственность, необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (копия и оригинал);
- участником долевого строительства является действующий от имени несовершеннолетнего лица, потребуется согласие органа опеки и попечительства на уступку права (копия и оригинал);
- письменное согласие застройщика на совершение сделки.
Далее необходимо заверить договор своей подписью:
- Обычно для этого необходимо прийти в офис застройщика. Если квартира взята в ипотеку, тогда банк должен дать согласие на эту сделку. Долг в этом случае переводится на покупателя. Покупатель подготавливает пакет документов, необходимый для оформления кредита. Если покупатель готов внести всю сумму за жилье, банк обычно требует уплаты комиссионных за снятия обременения.
- К договору подкрепляется соглашение о передаче прав, и все документы регистрируются в Росреестре. Подобная услуга может быть оказана непосредственно самим застройщиком. Переуступка может считаться подтвержденной только после регистрации.
Способы расчета с продавцом
Рассчитаться с продавцом можно через банковскую ячейку. Продавец может забрать свои деньги исключительно после регистрации договора в соответствующих органах (Росреестр), когда права будут полностью переоформлены на покупателя.
В некоторых случаях предусмотрена для покупателя скидка, если он передаст деньги ранее, до того, как права будут переданы. Дело в том, что переоформление занимает срок от нескольких недель до месяцев. Ждать приходится долго. Соглашаться на подобное предложение не стоит, поскольку договор может не пройти регистрацию по каким-либо причинам. Часто такое происходит из-за ошибок в самом договоре, либо пошлина была неправильно оплачена.
Как только сделка будет проведена, покупателю необходимо получить оригинал соглашения сделки и сам договор с печатью Росреестра. Продавец должен отдать покупателю все документы касательно оплаты жилья.