Покупка квартиры с использованием эскроу-счета
Уже с 2019 года стали появляться иные схемы сделок относительно покупок квартир в новостройках. Главной особенностью этих сделок можно считать введение эскроу-счета. Такие счета открываются в кредитных организациях.
Что называют эскроу-счетом?
По сути это и есть специальный банковский счет, на нем обычно хранятся деньги, поступившие до выполнения одним из участников сделки необходимых обязательств. К примеру, в сделке участвуют застройщик и покупатель. Покупателю следует первым внести средства за квартиру, что касается второго лица, ему предстоит обеспечить покупателя жильем.
Согласно новой схеме покупатель перечисляет необходимую сумму не на счет застройщика, а на специальный счет, открытый в банке. Эти деньги хранятся на счету до тех пор, пока дом не будет построен и сдан в эксплуатацию. И также пока заинтересованное в покупке лицо не оформит право собственности. После всех этих манипуляций застройщик получает свои деньги.
Проценты на средства не начисляются. Таким образом банк не получает никакого вознаграждения за то, что деньги лежат на эскроу-счете.
Для чего необходим счет?
Как правило, деньги, которые застройщик получает до выполнения своих обязательств, могут быть пущены им в строительство уже другого объекта. А что получится, если уже строящийся дом не будет по каким-то причинам сдан в эксплуатацию? Застройщик может переоценить свои силы и не потянуть два объекта сразу. Покупатель останется без своих денег, пущенных в оборот.
Таким образом при помощи специальных счетов покупатель защищает свои деньги.
Выбор банка для открытия счета
Эскроу-счет необходимо открывать в банке, который на данный момент проводит финансирование проекта застройки. При этом после зачисления денег ни покупатель, ни застройщик не имеют права распоряжаться ими. По сути счет можно назвать замороженным. Если застройщик задерживает срок сдачи квартиры на шесть месяцев, покупатель может вернуть свои деньги. Даже в случае банкротства застройщика деньги покупателю будут возвращены.
Как заключается сделка при помощи эскроу-счета?
Этот процесс проходит несколько этапов:
- Между покупателем и застройщиком заключается договор долевого участия. В условиях прописывается пункт, что оплата будет проводиться через эскроу-счет. Оформление и регистрация этого договора проводится в течение 9 дней.
- Затем обе стороны заключают трехсторонний договор между собой и банком, который получает аккредитацию Ценробанка. Банк выступает в роли посредника и хранит деньги на счете. Договор заключается на срок, который бы не превышал дату ввода объекта в эксплуатацию. Еще добавляются шесть месяцев. Чтобы заключить подобный договор, следует потратить около трех дней.
- Следующий момент: покупатель вносит деньги на эскроу-счет.
Таким образом понадобится примерно две недели для того, чтобы оформить сделку с использованием специального счета в банке.
Если квартира покупается в ипотеку
Ипотека на сегодняшний момент – это самый распространенный способ покупки жилья. Мало кто потянет стоимость квартиры в новостройки собственными силами. При подобном раскладе деньги на эскроу-счет начисляются не покупателем, а непосредственно банком, который предоставил ипотечный кредит.
Как введение эскроу-счетов повлияет на рынок недвижимости?
Поскольку эскроу-счета на данный момент используются повсеместно, это особым образом может оказать влияние на рынок. Есть вероятность того, что цены на квартиры в новостройках повысятся. Без этого никак, потому что застройщикам придется брать деньги для нового строительства в банке, что в значительной степени усложнит задачу. К тому же на рынке могут остаться только крупные девелоперские компании, которые смогут привлечь кредиторов для продолжения своего дела.