Какие налоги надо платить при продаже квартиры

Своевременная уплата налогов является одной из основных обязанностей всех граждан России. Налогом облагаются доходы как юридических, так и физических лиц. Порядок, сроки и суммы уплаты налогов регламентируются Налоговым кодексом Российской Федерации. Начиная с 2025 года вступили в действие очередные поправки в этот важнейший документ, согласно которому налог от продажи недвижимости теперь облагается теперь рассчитывается по прогрессивной ставке. А с 2026 года размер налога при продаже недвижимости зависит еще и от статуса продавца, а также истории использования объекта.

В каких случаях можно не платить налоги при продаже недвижимости

В общем случае налог при продаже квартиры не уплачивается физическим лицом при условии владения этой квартирой более пяти лет. Однако 2026 год принес ряд уточнений к общему правилу. Так, теперь на законодательном уровне закреплено новое требование: период владения обязательно должен быть непрерывным. Если же собственник сначала продал объект, а затем приобрёл его снова и повторно продал, все прежние сроки перестают приниматься во внимание. Отсчёт начинается с момента последнего оформления права собственности.

Стоит уточнить, что при продаже квартиры или дома, полученного по наследству или по договору дарения от близкого родственника (в толковании Семейного кодекса РФ) , при продаже единственного жилья минимальный срок владения объектом, после которого можно продать его без налогов, сокращается до трех лет.

Продажа имущества после истечения установленного минимального периода владения не приводит к возникновению налоговых обязательств и не приводит к начислению НДФЛ. Представление декларации по форме 3-НДФЛ также в этом случае не требуется. Однако с 2026 года и в этом правиле появился ряд оговорок и уточнений.

Когда уплата НДФЛ при продаже недвижимого имущества обязательна

Глава Российского государства подписал закон, согласно которому начиная с 2026 года некоторые сделки по продаже недвижимости облагаются НДФЛ вне зависимости от того, как долго указанный объект находился в собственности. С 2026 года лица, признанные иностранными агентами, обязаны уплачивать НДФЛ с доходов от продажи имущества при абсолютно любом сроке владения. При этом достаточно, чтобы статус  инагента действовал в течение даже одного дня в календарном году, когда состоялась сделка. Если данное обстоятельство применимо, налог при сделке купли-продажи продавцу придется платить в любом случае: никакие иные льготы становятся неприменимы.

Если физическому лицу был присвоен статус инагента, он обязан уплатить НДФЛ и при получении имущества в наследство. Действует то же правило: достаточно иметь статус иностранного агента всего один день в календарном году, чтобы доходы от принятия наследства считались налогооблагаемыми. Немаловажно, что при дальнейшей продаже такого имущества налог возникает повторно, поскольку освобождение по сроку владения для этой категории лиц, как уже было сказано выше, не применяется.

С 2026 года в НК РФ внесена еще одна поправка, согласно которой доход от продажи недвижимости будет облагаться НДФЛ вне зависимости от срока владения. Теперь владельцу придется платить НДФЛ при продаже квартиры, гаража или загородного дома, если будет доказано, что данная   недвижимость ранее использовалась им в предпринимательских целях.

Кто имеет право на льготы при продаже квартиры

В рамках поддержки семей с детьми с 1 января 2026 года установлены новые правила, кто может воспользоваться льготой по уплате НДФЛ при продаже квартиры. Так, освобождены от уплаты НДФЛ  семьи, воспитывающие  двоих и более несовершеннолетних детей, не достигших 18 лет. Для студентов очной формы обучения  ограничение по возрасту — до 24 лет. Если в семье есть ребенок с инвалидностью, ограничение по возрасту не действует. Начиная с 2026 года учитываются также дети, которые ещё не родились на дату сделки, при условии, что рождение малыша состоится до конца года. Право на льготу сохраняется, если второй или последующий ребёнок появился после продажи, но не позднее 30 апреля следующего года;

Есть и ряд других условий, необходимых для того, чтобы семья с несовершеннолетними детьми могла получить освобождение от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, а именно:

• ·  необходимо в течение того же календарного года приобрести другое жилье (или до 30 апреля следующего года);
• ·  площадь или кадастровая стоимость нового жилья должна быть больше предыдущего;
• ·  кадастровая стоимость продаваемого жилья не должна превышать 50 миллионов рублей.

Как кадастровая стоимость недвижимости влияет на НДФЛ при ее продаже

С 2026 года налоговики ужесточили контроль за сделками с недвижимостью и максимально детализировали условия, в каких случаях необходимо доначислять НДФЛ при продаже квартиры. Так, налоговое ведомство интересуют сделки, в который объект продаётся по цене ниже 70 процентов от кадастровой стоимости.  В этих случаях инспекция определяет доход для расчёта НДФЛ  не по сумме договора, а исходя из кадастровой оценки с применением коэффициента 0,7.

В связи с этим при планировании сделки купли-продажи недвижимости рекомендуем уточнить в ЕГРН кадастровую стоимость объекта и учитывать ее при составлении договора с покупателем.