Как сдавать квартиру через ИП?

Любую недвижимость можно сдать без проблем и при этом с соблюдением закона. Обычно сдают как физическое лицо. Но можно оформить ИП. Давайте разберемся с этим подробнее.

Для чего необходимо ИП для сдачи квартиры?

Физические лица обязаны раз в год платить НДФЛ. Владелец недвижимости подает справку 3-НДФЛ за предыдущий год на налоговую. Налоговая ставка при этом составляет 13%. Это большая ставка. Можно сдавать квартиру в качестве самозанятого. Ставка налога в этом случае будет варьироваться от 4 до 6 процентов. Налоговый вычет десять тысяч рублей. Никакую декларацию подавать не нужно, поскольку налог вычитается автоматически в онлайн-режиме.

Необходимо учитывать, что доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей. Если все-таки превышает, необходимо оформить ИП. Налоговая ставка у человека, который сдает свою недвижимость, имея статус индивидуального предпринимателя, может быть тоже шесть процентов. Вот только в этом случае необходимо оформить упрощенный режим налогооблажения. Недостатком можно считать обязательные взносы в пенсионный фонд и ежеквартальные выплаты. Это следует делать даже в том случае, если никаких доходов нет и не было.

Есть еще вариант – оформление ПСН. Налоговая ставка станет такой же, только налог будет рассчитан от планируемого дохода, а не от фактического. Это получается, каким бы ни был ваш заработок, вы заплатите фиксированную ставку, не больше и не меньше. Это очень удобно. Патенты предусмотрены сроком от месяца и до года. Стоимость одного патента зависит от того, какая в квартире площадь, и в каком районе находится дом.

Как открыть ИП для сдачи жилья в аренду?

Для начала следует запастись пакетом необходимых документов. Список такой:

• ИНН (и его копия);
• паспорт вместе с копией;
• заявление на открытие ИП.

В обязательном порядке оплачивается государственная пошлина. Ее размер составляет 800 рублей. Квитанция формируется на сайте ФНС. Документы подаются в МФЦ или в налоговую. Можно подать онлайн, только убедитесь, что располагаете электронной подписью.

Срок рассмотрения документов составляет три дня. ИП будет зарегистрировано быстро, уведомление о постановке на налоговый учет, а также лист записи ЕГРИП вам будут присланы на почту. Это в случае, если никаких ошибок в документах не обнаружится. Чтобы избежать недоразумений, лучше придерживаться трем правилам:

1. номер мобильного телефона стоит писать «+7», а номер стационарного вот так: «8»;
2. необходимо грамотно сокращать слова: так, как требуют правила заполнения любой документации;
3. если заполняете от руки, используйте черные чернила.

Как только заявление будет подано, следует выбрать вид деятельности - код ОКВЭД. Если вы хотите сдавать квартиру в аренду, указывайте «Операции с недвижимым имуществом». В дополнении укажите подраздел «Аренда и управление недвижимым имуществом».

Открываем ИП через банк

Данная услуга пока что в новинку, однако спросом пользуется. В этом случае заявление создается сотрудником банка, он же проводит подготовку всех документов, подает их. Посещать налоговую вам не нужно. Также сотрудник открывает расчетный счет, на который будут поступать денежные средства от арендаторов.

Оплата налогов

И последний шаг – оплата всех налогов. Вы понимаете, если этого не делать, что будет. Проблемы с налоговой вам точно не нужны. Отчитывать в налоговой о доходах следует каждый год до 30 апреля. Какую систему налогообложения вы выбрали, такой и будет размер налога. Лучше всего выбрать упрощенный режим. Это шесть процентов от суммы дохода.

В Пенсионный фонд также идут страховые взносы. Есть доход, нет дохода – платить надо. В 2021 году эта сумма составляет 40 874 рубля. В эту сумму входит медицинское страхование – 8426 рублей, а также пенсионное страхование, сумма которого составляет 32 448 рублей). Но если доход превышает триста тысяч, тогда приплюсовывается еще один процент. Это, кстати говоря, касается только ПФР. В этом случае взносы в ФМС остаются прежними.

В упрощенной системе сумма страховых взносов вычитается из налога. Но только если бы будете платить взносы каждый квартал. После совершения всех этих манипуляций прописывайте в договоре аренды вашего ИП: дату регистрации ИП, банковские реквизиты (если есть), ИНН и ОГРНИП. 

Коммунальные услуги в договор не рекомендуется вписывать, в противном случае они станут фиксироваться в качестве части вашего дохода. А это означает, и за это вы будете платить налог. Пусть арендатор оплачивает коммунальные услуги отдельно. Только не забудьте прописать данную договоренность с арендаторов в документах (без указания конкретной суммы). Выплаты по показаниям счетчиков налогом облагаться не будут.