Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке, если она в общей собственности

Понятие совместной (общей) собственности закреплено в статье 244 Гражданского кодекса, согласно которой под совместной собственностью понимается  владение имуществом без определения долей. При этом все собственники, в отличие от долевого владения недвижимостью, имеют на указанное имущество абсолютно равные права.

На первый взгляд отличие совместной собственности от долевой для непрофессионала может быть неочевидно. Ведь и в том, и в другом случае у квартиры не один владелец, а несколько. Однако с юридической точки зрения разница есть, и принципиальная.

Долевая собственность всегда подразумевает, что за каждым участником закреплена конкретная доля в праве на недвижимость. Распоряжаться этой долей владелец может по своему усмотрению, даже без согласия других собственников, в том числе продать долю в квартире или сдать ее внаем. Продажа квартиры по долям, конечно, сложнее, но если собственник готов предоставить значительную скидку, подобрать потенциального покупателя – задача вполне выполнимая.

А вот если квартира в общей собственности, продать ее без согласия второго собственника невозможно: любые юридически значимые действия с недвижимостью, находящейся в совместном владении, осуществляются только при условии согласованных действий обоих собственников.

Чаще всего в общей совместной собственности находится имущество супругов, если они не заключили брачный договор. По действующему законодательству все, что супруги покупают в период брака, считается совместным, принадлежит обоим и при разводе делится пополам. Об этом прямо говорится в статье 256 ГК РФ. Поэтому покупка квартиры, находящейся в общей собственности супругов, возможна  в двух случаях:

• Продавец предоставил нотариально заверенное согласия второго супруга на сделку;
• В договоре купли-продажи квартиры, находящейся в общей собственности, в качестве продавца прямо указаны оба супруга.

Если второй супруг не согласен на сделку, то она может быть оспорена в суде и повлечет множество проблем для покупателя.

При наличии же брачного договора супруги имеют право самостоятельно прописать в нем любые условия, какие посчитают нужными, в том числе и изменить порядок владения общей недвижимостью, приобретенной в период брака. В этом случае, если покупатель заинтересован в приобретении квартиры у лица, состоящего на момент сделки в официальном браке, ему следует запросить выписку из брачного договора, подтверждающую право продавца распоряжаться указанным недвижимым имуществом в обход второго супруга.

Особенно тщательно следует проверить документы продавца, который недавно развелся или находится в стадии банкротства: есть вероятность, что у выставленного на продажу объекта есть и другие собственники.

Проверка юридической чистоты квартиры – важнейший этап сделки купли-продажи недвижимости, ведь ошибки именно этого этапа могут иметь фатальные последствия, вплоть до потери значительной суммы денег и признания сделки ничтожной. Поэтому рекомендуется заказывать юридическое сопровождение сделок с недвижимостью у профессионалов, которые помогут проанализировать все риски и уберегут от непоправимых ошибок.

Важный нюанс: брачный договор, как ошибочно думают многие, совсем не обязательно заключать до официальной росписи в ЗАГС. По согласию сторон муж и жена могут подписать брачный договор в любой момент, равно как и внести изменения в уже действующий. Однако, поскольку оформляется брачный договор у нотариуса, любое внесение изменений потребует оплаты нотариальных услуг и пошлины. Тем не менее, иногда это оправдано, ведь в течение времени жизненные обстоятельства и отношения между супругами могут измениться, поэтому крайне важно защитить свои интересы в будущем, позаботившись о надлежащем оформлении документов.

Тем не менее, эксперты рынка недвижимости не относят сделки по покупке общей недвижимости к категории повышенного риска (в отличие, к примеру, от сделок с недавно унаследованным имуществом). Главное здесь – тщательная проверка документов, предоставленных продавцом. Желательно лично убедиться, что оба владельца недвижимости, находящейся в совместной собственности, действуют согласованно.

Рекомендуется перед принятием окончательного решения о покупке квартиры, находящейся в общей собственности, запросить для изучения следующие документы:

• Документы, подтверждающие право продавца на недвижимость
• Договор, на основании которого было определено право собственности продавца (ДДУ, купля-продажа, дарение и т.д.)
• Выписку из ЕГРН
• Паспорта обоих супругов, даже если в договоре купли-продажи квартиры будет фигурировать только один из них
• Свидетельство о браке
• Брачный договор (выписка из него) – при наличии