Залоговая недвижимость для покупки: где искать?

Залоговой недвижимостью считается тот или иной объект, который приобретался с привлечением заемных средств. К примеру, это может быть ипотека. Нередко происходит так, что заемщик перестает платить ипотеку за квартиру или частный дом. Банк, либо другая кредитная организация лишают его права собственности на жилье.

Для некоторых людей покупка залоговой недвижимости может стать выгодным приобретением даже по той простой причине, что ее стоимость будет гораздо ниже, если брать у застройщика квартиру в новостройке. Как утверждают риелторы, эта тенденция будет актуальна и в будущем. Но где лучше всего искать залоговые квартиры?

Покупка залоговой квартиры на аукционе банка

Часто банки продают находящееся под залогом имущество на аукционах. На это необходимо добровольное согласие должника. Процесс проходит по такой схеме:

• Участникам аукционов следует внести задаток, обычно его размер составляет не более пяти процентов от начальной цены продажи квартиры.
• Тому, кто выиграет квартиру на аукционе, задаток идет в счет будущей покупки, проигравшие забирают свои деньги обратно.
• Для победы необходимо предложить наиболее высокую цену за квартиру, а начальная цена лота определяется независимым оценщиком.

Купить квартиру проблемных заемщиков с большой скидкой по подобной схеме уже не получится. Такую недвижимость банки хотят реализовать по более или менее рыночной цене, и в ходе торгов ее стоимость может стать выше среднерыночной.

В купленной залоговой недвижимости может быть кто-то прописан:

• бывшие собственники;
• дети;
• люди с инвалидностью. 

Довольно неприятный сюрприз, потому что освобождать квартиру придется долго. Перед торгами следует выяснить в регистрирующем органе о таких подробностях.

Поиски на официальном сайте банка

Имущество, которое не было реализовано на аукционе, любой банк размещает у себя на сайте. Банку выгодно быстрее продать жилье. Что касается стоимости недвижимости, то она среднерыночная. Кроме того, банк дает гарантию того, что квартира юридически чиста. Если банку не удастся продать жилье по среднестатистической цене, она падает до пятидесяти процентов. В некоторых случаях больше.

Некоторые банки могут предоставить для покупки залогового жилья кредиты с процентной ставкой, которая будет выгодна покупателям.  При такой схеме любые риски минимальны. Покупателю стоит изучить историю того имущества, которое он покупает. Минус в том, что покупатель не сможет посмотреть жилплощадь до ее приобретения. Также и с торгами. Разрешается только взглянуть на дом или подъезд, поговорить с соседями.

Поиск квартиры на сайте публичных торгов

Бывает так, что заемщик не платит кредит и не желает продавать свое жилье. Тогда суд выставляет его квартиру на публичные торги. Подобные операции проводятся на сайтах кредитных организаций. Для этого существуют еще специализированные платформы. Минус реализации конфискованного банком жилья на публичных торгах состоит в том, что торги могут состояться после завершения судебного процесса. По времени операция нередко растягивается надолго.

Как проводятся публичные торги?

• Покупка осуществляется как и на обычном аукционе – кто предложит большую сумму, тот является владельцем квартиры.
• Если по какой-то причине не состоялись торги, цена снижается на пятнадцать процентов. На востребованное жилье всегда много претендентов, поэтому цена остается прежней. Чтобы сделать выгодную покупку на торгах, следует постоянно их отслеживать.

В случае нарушения правил проведения торгов процесс может считаться недействительным.  Лучше у организаторов поинтересоваться, есть ли какие судебные акты, подтверждающие возможность продажи квартиры на торгах. Так можно избежать ошибки и убедиться в законности торгов.

Есть еще один недостаток. В течение 3-х лет у бывшего владельца квартиры будет право оспорить решение о наложении взыскания. Покупателю придется вернуть собственнику жилье. В качестве компенсации он получит от банка потраченные деньги.

Покупка квартиры напрямую у заемщика

Квартира, которая пока что является частной собственностью заемщика и находится в залоге у банка, не может выставляться банком на торги. Иногда заемщик, который больше не может платить кредит, вынужден сам продавать свою квартиру, взятую в ипотеку. Продажа осуществляется на обыкновенном сайте недвижимости. На полученные с продажи деньги бывший владелец погашает остаток задолженности. Банк получает эти средства, а покупатель - жилье.

В этом случае покупатель может оценить квартиру, увидеть ее собственными глазами, а также пригласить экспертов для оценки. Не исключен шанс получения скидки. Заемщику выгодно оперативно найти покупателя и погасить долг, поэтому он сознательно делает цену ниже. Перерегистрация квартиры возможна после безоговорочного погашения долга. Кроме того, бывший должник может отказаться от продажи своего жилья. Тогда покупатель лишится денег и не сможет принудить продавца отказаться от прав собственности. Встречаются нечестные заемщики. Они берут задатки у нескольких покупателей.

Как же себя обезопасить? Необходимо заключить сделку между залогодержателем, покупателем и продавцом. Долг погашается с переходом права собственности. Деньги закладываются в специальную банковскую ячейку, доступ к которой получает залогодержатель, а не продавец. Можно открыть две ячейки, если сумма от продажи квартиры окажется больше, чем по залогу.

Советы опытных юристов

Подобные схемы покупок залоговой недвижимости обычно интересны тем, кому нужна квартира в конкретном районе, причем определенного метража. Покупатель рискует не больше, чем при покупке обычного жилья. Обычно кредитная организация тщательно проверяет залоговую квартиру.

Перед покупкой следует запрашивать необходимые документы. Это:

• выписка из ЕГРН;
• выписка из домой книги;
• техническая документация;
• отчет о независимой оценке недвижимости.

Также следует изучить с условиями соглашения о залоге.