Стоит ли покупать наследственную квартиру?

На рынке вторичного жилья особенно популярны наследственные квартиры. При этом спрос возрос именно после пандемии, в связи с риском высокой смертности. Всё чаще проводятся сделки с квартирами несовершеннолетних собственников, получивших недвижимость по наследству от родителей. Поговорим о плюсах и минусах покупки подобного жилья.

Какие могут быть риски?

Итак, наследственная квартира наследуется разными способами. Там всё зависит от степени родства, составляется завещание. Перед продажей такой недвижимости свидетельство о праве владения должно быть обязательно зарегистрировано в Росреесте. Но не все продавцы занимаются этим вопросом. Есть те, которые забывают. А потом начинаются проблемы.

Также есть ещё один нюанс – наличие скрытых родственников. Эти родственники потом могут претендовать на жильё. Проверить потенциальных наследников не всегда бывает просто, так что надо много раз подумать, прежде чем соглашаться на покупку недвижимости. Как правило, наследник может в суде оспорить своё право владения квартирой, и тогда покупатель останется без квартиры. Хорошо, если ему вернут деньги.

Недавно полученное наследство

Как правило, квартиры, которые в собственности у наследника не более трёх лет, считаются так называемым «свежим» наследством. Почему лучше не связываться с этим? Проверить всех наследников у вас не получится. Дело в том, что сам владелец, продающий вам квартиру, может о них и не догадываться. Кто знает, может спустя три года или пять лет объявится второй наследник, а если ещё и третий. В таком случае эти наследники имеют право оспорить сделку. А это ещё та головная боль.

Но главный плюс в том, что такие квартиры стоят дешевле обычных на 5–10 процентов. Это называется дисконтом. Большая часть наследников уже готова к подобной скидке. Если наследников несколько, тогда принять торг и целиком продать квартиру станет выгодным решением, потому что продавать доли по отдельности слишком сложно.  

Наличие обязательной доли

Продолжаем тему скрытых родственников. Могут быть наследники, имеющие право на обязательную долю. И это не смотря на завещание. Кто имеет подобное право:

• несовершеннолетние и нетрудоспособные дети;
• родители и супруги наследодателя.

При этом не всегда таких наследников можно выявить. Во избежание проблем перед покупкой стоит поинтересоваться у продавца, есть ли обязательные наследники.

Недостойные наследники

Недостойными наследники могут стать граждане, имеющие право на наследство, но согласно решению суда в этом праве им отказано. Обычно это родители, которых лишили родительских прав. Они могут обжаловать своё право на владение квартирой в судебном порядке. И если суд реабилитирует их, в таком случае у покупателя возникнут сложности. Наследники будут претендовать на свою долю. Также случается так, что наследники иногда признаются судом как умершими, а через некоторое время выясняется, что это ошибка, все живы и здоровы.

Возможное оспаривание завещания

К примеру, квартира получена по завещанию. После продажи такой наследственной квартиры подобное завещание можно оспорить. Причина, допустим, в том, что умерший родственник был недееспособен при составлении завещания, либо его могли заставить это сделать в принудительном порядке. Потенциальные наследники в этом случае обращаются в суд со своими доказательствами. В качестве доказательства используется справка, согласно которой умерший числился на учёте в психоневрологическом диспансере. Если суд соглашается с подобным доказательством, тогда завещание не будет иметь силы. После этого наследство необходимо будет распределить снова, только уже законным способом.

Какие трудности ждут покупателя? К примеру, наследники не смогли договориться между собой касательно того, по какой цене продавать квартиру. Сделка затянется, либо цена станет выше. К тому же конфликты между родственными наследниками не создают не лучшую атмосферу для заключения сделки. Придётся понервничать.

Пропуски сроков вступления в наследство

Бывает так, что наследники появляются из-за пропуска сроков вступления в наследство. Со дня открытия наследства на это даётся только полгода. Согласно закону, конечно же. Отсчёт идёт со дня смерти наследодателя или со дня признания его умершим. Умершим человека может признать суд. Наследник может стать новым владельцем в результате отказа от имущества предыдущего наследника. Тогда к этому сроку следует прибавить ещё три месяца. Но если срок вступления в наследство пропущен, тогда у наследника нет никакого права на эту квартиру.

Бывают исключения. Наследник может доказать в суде, что он пропустил этот срок по уважительной причине: к примеру, это было лечение в больнице. Тогда суд восстановить право наследования. Но если квартира уже продана к тому времени, наследник вполне может предъявить на неё права. Что касается срока исковой давности, в таком случае он исчисляется не с момента смерти того, человека, который завещает квартиру, а с момента, когда сам наследник узнал о его смерти.

Как себя обезопасить?

И всё же покупатели наследственных квартир могут защитить свои права и тем самым сохранить за собой недвижимость. Это только в том случае если квартира была приобретена по закону. Законным приобретение квартиры считается тот случай, если покупатель не знал о том, что продавец не имел права отчуждать имущество. А если квартира была куплена по слишком низкой цене, тогда это можно рассмотреть как признак недобросовестности.

Воспользуйтесь некоторыми советами, чтобы потом не пришлось кусать локти:

• Перед покупкой стоит уточнить, наследники какой очереди продают недвижимость, и есть ли отказы от этого наследства.
• В самом договоре купли-продажи стоит указывать полную стоимость недвижимости. Тогда в суде вы сможете доказать свою добросовестность. Проводите расчёт безналичным способом. Если сделку признают недействительной, тогда покупатель вернёт квартиру, а продавец - ту сумму, которая указана в документе.
• Также следует внимательно изучить выписку из ЕНРН. Уделите внимание изучению и самой истории квартиры. Для этого можно попробовать отыскать архивные документы по переходу права собственности.
• У продавца необходимо поинтересоваться таким вопросом, как обременения по квартире. В число обременений входит арест, либо ипотека. Как правило, обременения указаны в той же самой выписке из ЕГРН. Проверке подлежит и технический паспорт.
• Не лишним будет поговорить и с соседями. Уж они точно расскажут о том, кто жил в квартире, и что там вообще происходило. Хозяева иногда утаивают какие-нибудь не очень хорошие моменты.

И последнее, сделку лучше проводить с помощью нотариуса.