Сдать квартиру в аренду: какие нужны документы?

Собственник жилья, решивший сдать квартиру в аренду для получения дополнительного дохода, вполне может столкнуться с вопросом – а какие документы требуются для сдачи квартиры в аренду? Наличие на руках необходимого комплекта документов сделает переговоры с потенциальным арендатором более продуктивными и ускорит процесс сдачи жилья.

Прежде всего стоит определиться: если арендатором квартиры будет выступать физическое лицо, а не организация, то правильно говорить не об аренде, а о найме жилого помещения. Закон разделяет понятия аренды и коммерческого найма, и при составлении договора следует руководствоваться действующим Гражданским кодексом РФ, в главе 35 которого четко указано, что при заключении договора найма жилого помещения собственник выступает в качестве наймодателя и предоставляет нанимателю принадлежащее ему жилое помещение за плату во временное пользование, при этом передаваемое помещение может использоваться только для проживания нанимателя и членов его семьи, а не в коммерческих целях.  

Таким образом, первое, о чем следует позаботиться владельцу, решившему сдать квартиру в аренду, - это составление договора найма, в котором будут указаны все существенные условия, на которых он готов сдавать принадлежащий ему объект. Помимо  собственно платы за наем помещения, необходимо предусмотреть, кто будет оплачивать неотделимые улучшения помещения, текущий мелкий ремонт, расходы на связь, ремонт бытовой техники, указать, каким образом будет возмещаться ущерб имуществу собственника, который может произойти по вине нанимателя.

Укажите в договоре, будет ли взиматься залог, каким образом будет производиться оплата и другие детали, которые требуется обсудить с нанимателем на этапе переговоров ДО сдачи квартиры.

Если квартира сдается с мебелью и бытовой техникой, обязательно подготовьте подробную опись имущества и приложите ее к договору вместе с актом приема-передачи квартиры. Не лишним будет заранее сделать фотографии, которые могут подтвердить состояние обоев, мебели и техники на момент сдачи.

Какие еще документы, помимо проекта договора найма, потребуются, чтобы сдать квартиру физическому лицу?

• Обязательно запаситесь свежей выпиской из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на помещение. С 2023 года получить такую выписку может только непосредственно владелец квартиры. Постороннее лицо, в том числе риелтор, получать выписку на жилье, которое ему не принадлежит, не имеет права. Впрочем, заказать выписку из реестра несложно: можно заказать ее в МФЦ или онлайн через официальный сайт Госуслуги. Если же требуется выписка из ЕГРН в бумажном варианте, надо обратиться в Росреестр.
• Поскольку онлайн-выписку  мошенники сегодня часто подделывают, будьте готовы предъявить и другие правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи или дарения, на основании которых возникло право собственности.
• Наниматель может запросить справку об отсутствии долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами в виде отключения электричества за долги или иными проблемами. Получить такую справку можно в управляющей компании дома или в МФЦ, а также на сайтах ресурсопоставляющих организаций (Мосэнерго и др.).
• Важный нюанс для тех, кто собирается сдавать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит: в этом случае дополнительно потребуется получить согласие банка, у которого эта квартира находится в залоге.

Ну и, конечно, перед заключением договора найма обязательно попросите нанимателя и членов его семьи предъявить паспорта и снимите с них копии. Данные паспорта рекомендуется проверить на официальном сайте МВД, чтобы не столкнуться с мошенниками. Если договор найма подписывается доверенным лицом, обязательно в наличии должна быть нотариально заверенная доверенность.