Покупка квартиры на вторичном рынке: на что обратить внимание
Считается, что покупка квартиры на вторичном рынке содержит больше рисков, чем покупка квартиры в новостройке. Как не дать себя обмануть и на что обратить внимание при покупке квартиры на «вторичке»?
Проверка собственника
Прежде всего, необходимо тщательно изучить все документы продавца. Начните с того, что попросите продавца предоставить для ознакомления правоустанавливающие документы на предлагаемый к продаже объект недвижимости. Также обязательно потребуйте предъявить паспорт не только продавца, но и других собственников недвижимости, если квартира находится в долевой собственности. Сверьте паспортные данные продавца с тем, что указано в документах, подтверждающих право собственности на квартиру. Обратите внимание и на внешний вид паспорта, вклеенную в него фотографию, убедитесь, что паспорт не фальшивый. Сегодня подлинность паспорта контрагента можно проверить с помощью официального сервиса на «Госуслугах». Если продавцу нечего скрывать, то он не будет препятствовать такой проверке. В противном случае есть смысл задуматься, не мошенник ли перед Вами.
Не бойтесь требовать и справки из наркологического и психо-неврологического диспансера, подтверждающие дееспособность продавца, даже если на первый взгляд он показался Вам адекватным. На самом деле справку о том, что продавец не состоит на учете в указанных организациях, несложно, но это убережет покупателя от риска признания сделки недействительной из-за того, что продавец не мог полностью отдавать себе отчет в своих действиях.
Проверка основания права собственности
Перед покупкой квартиры на вторичном рынке поинтересуйтесь ее историей: каким образом продавец получил право собственности? Насторожить должны следующие квартиры
- которые продаются сразу после оформления развода – есть риск, что раздел имущества не был оформлен, и может объявится второй собственник
- квартиры, продающиеся сразу после вступления в наследство – есть риск объявления законных наследников, например, внебрачных детей или иждивенцев, бывших на содержании у наследодателя. По закону они имеют право на обязательную долю в наследстве, так что есть риск оказаться втянутым в длительные судебные разбирательства
- квартиры, приобретенные в период нахождения в браке и оформленные на одного из супругов, который и выступает продавцом. При отсутствии нотариально заверенного согласия второго супруга он имеет право впоследствии оспорить сделку, что обернется для покупателя значительными финансовыми потерями
Участие несовершеннолетних в сделке
Особую внимательность следует проявить, если в сделке участвуют несовершеннолетние лица, не достигшие возраста 18 лет. В этом случае на руках у продавца к моменту выхода на сделку должно быть согласие органов опеки, подтверждающее, что продажа квартиры не ухудшает жилищные условия несовершеннолетних.
В случае, если продавец в свое время использовал материнский капитал, для признания сделки законной потребуется выделение детям долей в праве собственности на приобретаемое продавцом жилье взамен того, которое он продает. Подробнее о сделках купли-продажи квартир, приобретенных с помощью материнского капитала, можно проконсультироваться с юристом нашей компании.
Наличие обременений
Перед тем, как принять решение о покупке квартиры на вторичном рынке, следует узнать о наличии или отсутствии действующих обременений. Для этого попросите продавца предъявить свежую (полученную не более месяца назад) выписку из ЕГРН. В ней будут указаны все собственники и прописанные лица, отметка о наличии ипотечной задолженности, сведения о прописанных несовершеннолетних гражданах.
Обратите внимание – даже если дети не являются собственниками, но прописаны в квартире, выставленной на продажу, при наличии прописки они смогут проживать в ней и дальше даже при смене собственника. При заключении договора юристы рекомендуют внести в него обязательный пункт о том, что все прописанные в ней лица на момент регистрации права собственности будут выписаны, а также ответственность продавца при неисполнении этого обязательства.
Осмотр самой квартиры
Не игнорируйте и фактический осмотр самой квартиры. Проверьте состояние проводки, состояния воды, которая течет из крана, шумоизоляции. Вряд ли Вам захочется жить в квартире, где невозможно решить проблему изношенных старых труб и ржавой воды с непонятным запахом. Поинтересуйтесь соседями – эта информация тоже не будет лишней при принятии окончательного решения. Неадекватные и слишком шумные соседи могут свести на нет всю радость от приобретения новой квартиры.