Особенности сделок между взаимозависимыми лицами
На практике нередко возникают ситуации, когда участниками сделки с недвижимостью являются взаимозависимые лица. Хотя официально никаких запретов на сделки подобного рода не существует, по факту налоговики относятся к сделкам между взаимозависимыми лицами с повышенным вниманием с целью предотвращения фиктивных сделок и случаев необоснованного обогащения. К примеру, налоговая может запросить документы для камеральной проверки между взаимозависимыми лицами, если инспектору покажется, что сделка купли-продажи носила фиктивный характер и заключалась для получения имущественного налогового вычета. Другой вариант – налоговики могут посчитать, что стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи между взаимозависимыми лицами, сильно занижена по сравнению с рыночной с целью не платить НДФЛ.
Впрочем, это не означает, что стоит вовсе отказаться от сделок между близкими родственниками. Конечно, нет, просто нужно быть готовым к тому, что налоговая инспекция в любой момент может запросить документы по таким сделкам, и отнестись к их составлению со всей ответственностью.
Кто такие взаимозависимые лица?
Справедливости ради, взаимозависимые лица — это не только близкие родственники, но и люди, связанные отношениями типа: «начальник-подчиненный», или те, кто может влиять на принятие решений юридическими лицами, участвующими в сделке.
Закон дает исчерпывающие определения, кто является взаимозависимыми лицами.
Так, под понятие взаимозависимых лиц попадают физические лица в случаях:
- когда они являются родственниками. К близким родственникам действующий Семейный кодекс РФ относит законную супругу/супруга, при условии что брак оформлен официально, родителей и детей, в том числе приемных, бабушек, дедушек и внуков, а также братьев и сестер, в том числе полнородных и неполнородных (т.е. имеющих только одного общего родителя – отца или мать).
- когда они связаны отношениями типа «опекун (попечитель) и подопечный», даже не являясь при этом кровными родственниками.
- когда один человек подчиняется другому по должностному положению, иными словами, является имеют место отношения «начальник –подчиненный».
В Налоговом кодексе указаны также случаи, когда взаимозависимыми являются физические и юридические лица. Такое возможно, если:
- физическому или юридическому лицу принадлежит 25% и более от уставного капитала организации.
- физическое лицо является единоличным исполнительным органом компании (генеральным директором, президентом фонда и т.д.)
- органы управления двумя компаниями более чем на 50% состоят из одних и тех же людей и их взаимозависимых родственников
- в двух компаниях генеральным директором является одно и то же физическое лицо.
Для юридических лиц существуют и другие прописанные законом варианты, когда они считаются взаимозависимыми. Сделки между такими компаниями практически всегда являются объектом пристального внимания со стороны проверяющих органов.
В чем риск сделок между взаимозависимыми лицами?
Однако чаще всего сделки с недвижимостью заключаются все же между физическими лицами, поэтому закономерно у многих возникает вопрос: в чем заключаются риски при покупке недвижимости у близкого родственника? Налоговую инспекцию в первую очередь интересует полнота и своевременность уплаты налога на доходы физических лиц и правильность его расчета. Именно на эти моменты и следует обратить внимание при оформлении сделки между взаимозависимыми лицами.
Следует знать, что при покупке недвижимости у взаимозависимого лица воспользоваться имущественным налоговым вычетом нельзя. Но и здесь есть нюансы. Например, при покупке квартиры у родного брата жена получить налоговый вычет не сможет, а вот муж – вполне, потому что брат жены по закону близким родственником не является. Аналогично, близкой родственницей не будет двоюродная сестра или тетя.
Безвозмездные сделки между взаимозависимыми родственниками
Право собственности на недвижимость может переходить от одного физического лица к другому как на возмездной, так и на безвозмездной основе. В последнем случае одаряемый обязан заплатить налог в размере 13% от стоимости полученного в дар имущества. Исключением являются случаи, когда договор дарения заключается между близкими родственниками. В этих случаях налог не уплачивается, а если одаряемый состоит в официальном браке, то полученное в дар одним из супругов имущество не подлежит разделу в случае развода.
Мнимые сделки
Проверяющие обязательно заинтересуются, не являлась ли сделка мнимой или притворной, если в процессе банкротства или незадолго до него физическое лицо начинает быстро избавляться от принадлежащей ему недвижимости и переоформлять ее на родственников. Таким образом, на момент признания банкротом оказывается, что недвижимости у потенциального банкрота нет: все записано, к примеру, на жену или детей.
Однако если он по-прежнему продолжает пользоваться якобы отчужденным имуществом, грамотный юрист легко докажет, что сделка была мнимой и относится к ничтожным сделкам, которые не влекут изменений в имущественном состоянии сторон.