Новостройка с отделкой или без: что выбрать?

За период с 2019 по 2023 год на рынке новостроек Москвы и Московской области появилось огромное количество предложений. По данным Росстата, за эти годы было выведено 1048 новых объектов, общая площадь которых превышает  17,2 миллионов квадратных метров. На что же готовы идти застройщики, чтобы каждая квартира в новостройке обрела своего покупателя?

По мнению руководителя направления аналитики и ценообразования компании «Мангазея Анны Раковой, приоритетной задачей застройщиков в сложившихся за последние годы неблагоприятных экономических условиях, включая усложнившуюся в разы логистику и рост закупочных цен на строительные материалы, стало удержание конечной цены на квартиру в новостройке на приемлемом для покупателя уровне.

Одним из наиболее простых способов, как уменьшить стоимость квартиры в новостройке, является так называемая отделка в стиле white box. Спрос на такие квартиры неуклонно растет во всех классах жилья. Некоторые же покупатели и вовсе предпочитают купить квартиру без отделки и заниматься ремонтом самостоятельно.

Эксперты отмечают, что  в структуре предложения доля квартир без отделки в Московском регионе остается практически неизменной начиная с 2020 года держится на уровне около 40% от общего объема. В то же время структура спроса на квартиры, не имеющие никакой отделки,  претерпела существенные изменения. Если в 2022 году такие квартиры предпочитало 29% покупателей, то к концу 2023 года их число  достигло 41%. Все большее количество новоселов оценило преимущество квартир, не имеющих чистовой отделки, и застройщики среагировали на запросы рынка увеличением доли квартир, соответствующих ожиданиям покупателей.

Наибольшее количество квартир без отделки предлагается в премиум-сегменте: от 65 до 75% за период  2021-2023 г. Покупатели здесь наиболее взыскательны к качеству ремонта и отделочных материалов, многие из них предпочитают ремонт по авторским дизайн-проектам, так что застройщику проще снизить стоимость квадратного метра и выводить на рынок премиальной недвижимости квартиры, не имеющие отделки, где возможно реализовать любые индивидуальные пожелания.

Впрочем, в комфорт-классе доля квартир без отделки также увеличилась с 11% до 20% в 2022 году, а к концу 2023 года достигла 33% от общего объема выводимых на рынок объектов. Продажа квартир без отделки позволяет застройщикам сохранить приемлемый бюджет покупки для покупателей данного сегмента.

Единственный сегмент рынка, где наблюдается сокращение доли квартир без отделки, - это бизнес-класс, жилье среднего уровня комфорта. В 2023 году в этой нише рынка новостроек она достигла своего исторического минимума за 5 лет – 41%, - снизившись на 10% по отношению к 2022 году и на 30% к 2019 году. Здесь квартиры без отделки постепенно вытесняются так называемыми предчистовыми вариантами (отделка white box). Подобная динамика продолжает сохраняться.

Аналитики рынка прогнозируют дальнейшее сокращение доли квартир с чистовой отделкой во всех сегментах рынка недвижимости со смещением в сторону квартир с отделкой white box, что позволит сохранить доступность жилья для потенциальных покупателей. По оценке коммерческого директора компании «BSA-недвижимость» Алексея Зубика, стоимость отделки в среднем увеличивает итоговую стоимость квартиры в новостройке на 15-20%. Разумеется, речь идет не о премиальном сегменте, а о жилье класс комфорт и эконом.

Представители компаний, занимающихся ремонтными работами, и вовсе называют адекватным соотношение стоимости ремонта как 20-30% от стоимости квартиры. Так что, с одной стороны, приобретение квартиры с отделкой в новостройке является более выгодным: застройщик, в отличие от будущего собственника, может закупать материалы для ремонта по оптовым ценам и получать скидки за счет больших объемов.

К другим преимуществам покупки квартиры в новостройке с отделкой относится тот факт, что стоимость ремонта можно заложить в общую стоимость квартиры, что особенно актуально для тех, кто приобретает квартиру с использованием ипотечных средств.

Ну и, конечно, очень удобно, что приобретая квартиру с отделкой, можно сразу заселиться, а не ждать окончания ремонтных работ.

Однако, если Вы соглашаетесь приобрести квартиру с чистовой отделкой, следует иметь ввиду и недостатки такой покупки. Так, выбор дизайнерских решений будет ограничен двумя или тремя вариантами, не более, так что у соседей скорее всего будет абсолютно такой же ремонт. Что-то поменять же будет намного сложнее, чем делать ремонт с нуля. Ну и, конечно, в случае если застройщик решит сэкономить, есть риск столкнуться с использованием в чистовой отделке не слишком качественных материалов.