Квартира в рассрочку между частными лицами: возможно ли такое?

Принято считать, что при совершении сделки с недвижимостью в ипотеку участие банка обязательно. Однако это заблуждение. Продавец и покупатель квартиры может совершить подобную сделку исключительно между собой, без участия какой-либо финансовой организации. Такие операции редки по той простой причине, что люди о них мало знают.

Преимущества рассрочки между частными лицами

На рынке вторичной недвижимости не всегда бывает все гладко. Спрос не так уж и высок, все хотят недвижимость в новостройках, поэтому продавцы оказываются в невыгодной позиции. Тем более куда сложнее продать старую неликвидную квартиру.  А покупатели практически не могут взять вторичку в кредит, ведь эта операция доступна в основном для приобретения недвижимости в новостройках.

Тогда на помощь приходит ипотека между частниками.

Особенности сделки

Давайте для начала разберемся с терминологией. Ипотекой считается форма залога, при котором закладываемое имущество сразу передается в пользование. Что касается ипотечного кредита, это одна из составляющих ипотеки, и в этом случае всегда задействован банк. Именно банк и способствует финансированию сделки.

Если мы исключаем кредитную организацию, то останется всего два лица: покупатель и продавец. Таким образом покупатель может передать деньги продавцу напрямую, без ипотечного кредита от лица банка.  Однако не каждый может позволить себе выплатить всю сумму сразу. Тогда покупатель имеет полное право взять у продавца рассрочку. Сумма будет выплачиваться не вся сразу, а поэтапно. Подобный способ оплаты необходимо прописать в договоре купли-продажи.

Как оформить рассрочку?

Чтобы сделка считалась действительной, обоим сторонам необходимо написать заявление о том, что права собственности переходят к другому владельцу. С этим заявлением частные лица обращаются в Росреестр. Ведомство спустя некоторое время официально регистрирует сделку.

На момент совершения сделки купли-продажи на недвижимость накладывается обременение. Об этом ставится отметка в выписке ЕГРП. Это означает, что какие-либо действия с недвижимостью нельзя совершать до полного погашения задолженности. То есть новый собственник не сможет ни продать квартиру, ни завещать своему родственнику, ни подарить.

Что в обязательном порядке должно быть прописано в договоре? Пункты следующие:

• указывается стоимость квартиры;
• размер первоначального взноса;
• размер ежемесячных платежей;
• количество платежей, дата и порядок их внесения;
• какой штраф заплатить покупатель в случае просрочки;
• порядок расторжения договора в случае непредвиденных ситуаций.

Существуют ли риски при рассрочке между продавцом и покупателем?

Нельзя утверждать, что подобные сделки не имеют никаких рисков. Риски все же есть. Здесь присутствуют и юридические нюансы, и технические, и дополнительные факторы. Большая часть может регламентироваться законодательством, так что определенная защита все же есть. Однако существенный минус заключается в том, что покупатель не застрахован в случае утраты работоспособности (в результате аварии или болезни). Подобная страховка действует только при классической схеме купли-продажи: с участием банка.

Именно поэтому рекомендуется брать рассрочку на небольшие сроки: год, два года или три-четыре.

Какие минусы может ощутить на себе покупатель? Получив всю сумму, продавец может не обращаться в надлежащий орган, чтобы снять обременение с недвижимости. В этом случае покупатель должен иметь при себе документ, который подтверждает исполнение всех обязанностей. Таким документом часто служит рукописная расписка о передаче денег продавцу. Но лучше всего заверить официальную бумагу у нотариуса. Бумагу эту должны подписать покупатель и продавец. Тогда в суде можно будет доказать, что деньги выплачивались точно в срок и в прописанном ранее количестве.

Продавец тоже не застрахован от рисков, ведь новый владелец квартиры просто может перестать за нее выплачивать строго оговоренную сумму. Плюс в том, что продавец в этом случае не теряет свое имущество, выставленное на продажу. Огромную роль в этом сыграет обременение. Таким образом покупатель сохранит недвижимость за собой до тех пор, пока не получит за нее все деньги. Если покупатель откажется платить, продавец в праве подать на него в суд. Договор в судебном порядке будет расторгнут. Квартира вернется первоначальному собственнику, а собственник, в свою очередь, обязуется вернуть ранее выплаченные средства покупателю. Однако до суда дело доходит в том случае, если не удается договориться самостоятельно.