Какие изменения в сделках с недвижимостью вступают в силу в апреле 2026 года

Любые сделки с недвижимостью в Москве или любом другом городе России осуществляются с неукоснительным соблюдением всех требований российского законодательства. Поэтому те, кто планирует купить или продать квартиру, земельный участок, загородный дом или иную недвижимость, должны быть в курсе последних изменений законодательства.

Какие существенные изменения законов, вступающие в силу уже в апреле 2026 года, коснутся всех участников рынка недвижимости?

Важнейшим аспектом станет ужесточение требований к заемщикам по ипотеке. Уже с 1 апреля 2026 года банки не смогут признавать доход, подтвержденный документом: «Справка по форме банка». Такое решение принято с целью контроля долговой нагрузки заемщиков и снижения рисков неплатежей и просрочек по ипотечным кредитам. Теперь все неофициальные доходы потенциального заемщика остаются «за кадром» и не учитываются при вынесении решения об одобрении кредита.

Единственным законным документом, подтверждающим доход, станет справка по форме 2-НДФЛ. Банки обязали сравнить доходы заёмщика по форме 2-НДФЛ со средним заработком специалистов в этой сфере и должности по данным Росстата за вычетом 10%.

Кроме того, не будут приниматься выписки по банковским счетам заёмщика, на которые поступают другие доходы, поскольку это могут быть разовые платежи, а не стабильные источники. При наличии стабильного источника дохода, не указанного в справке 2-НДФЛ, например, дохода от сдачи в аренду, заемщик обязан помимо выписки с банковского счета, предъявить налоговую декларацию 3-НДФЛ, а также договор найма, подтверждающий официальный характер поступлений денежных средств.

Начиная с 1 апреля 2026 года, при выдаче ипотеки банки не будут рассматривать справки 2-НДФЛ, которые индивидуальные предприниматели выписывают сами себе. Теперь подтвердить свои доходы для получения ипотеки ИП смогут только путем предоставления в банк копии налоговой декларации и книги учета доходов и расходов.

Помимо ужесточения требований к заемщикам по ипотеке, вступают в силу и другие изменения. Так, с 1 апреля 2026 года Центробанк начинаёт ограничивать период беспроцентной рассрочки. В 2026 году максимальный срок рассрочки составит 6 месяцев. А уже с 2028 года его уменьшат до 4 месяцев. При этом любая информация о рассрочках на сумму более 50 тысяч рублей подлежит передаче в бюро кредитных историй. Это поможет банкам корректно оценивать уровень кредитной нагрузки заёмщиков. 

А вот Росфинмониторинг посчитал, что контроль 100% сделок с жильём нецелесообразен. С апреля 2026 г. банки будут передавать Росфинмониторингу данные о сделках с недвижимостью между физическими лицами на сумму свыше 75 млн рублей вместо прежних 5 млн рублей. Однако для риелторов пороговая отметка не изменится: они обязаны отчитываться о сделках на сумму свыше 5 млн рублей.

Впрочем, изменения законодательства несут и ряд послаблений. Так, внесены изменения в статью 446 Гражданского кодекса, вступающие в силу с 3 апреля 2026 г., согласно которым теперь у многодетных семей не будут изыматься за долги земельные участки и автомобили. В список имущества, которое нельзя изъять за долги, включили земельный участок, бесплатно предоставленный многодетной семье в качестве господдержки, автомобиль, если он является для семьи единственным средством передвижения.

Еще одно положительное изменение законодательства о недвижимости с апреля 2026 г.: теперь при банкротстве должники смогут сохранить 10% суммы, полученной после продажи такой недвижимости. Эти деньги исключат из конкурсной массы и направят на обеспечение жилищных прав должника. Необходимое условие: указанное жильё должно быть единственным для должника и членов его семьи.