В условиях финансовой нестабильности и давления внешних обстоятельств ситуации, когда требуется продать квартиру, находящуюся в ипотеке, уже давно не редкость. Рассказываем, как продать квартиру с ипотекой и как правильно это сделать.

В чем отличие ипотечных квартир?

Подавляющее большинство владельцев воспринимают ипотеку как кредит, только  на большую сумму и длительный срок. Однако трактовка ипотеки с точки зрения закона выглядит иначе. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости) » №102-ФЗ, ипотека собственно и обозначает залог недвижимого имущества, который гарантирует обеспечение обязательств заемщика. Таким образом, продажа ипотечной квартиры без согласия кредитора, в роли которого, как правило, выступает банк, выдавший ипотечный кредит, невозможна. Поэтому абсолютно все сделки по продаже ипотечной квартиры происходят с участием банка.

Наиболее часто встречающиеся варианты, как можно продать квартиру с ипотекой.

1. Продавец самостоятельно гасит остаток задолженности по ипотеке, с квартиры снимается обременение, и далее она спокойно продается.

В зависимости от размера оставшейся задолженности по ипотеке, собственник может обратиться за помощью к родственникам либо взять потребительский кредит с целью быстро закрыть ипотеку. Такой вариант поднимет рыночную стоимость квартиры – без обременения в виде ипотеки продать ее будет намного проще.

2. Деньги на погашение ипотеки владельцу дает будущий покупатель квартиры.

В случае, если уже имеется будущий покупатель, то на основании предварительного договора купли-продажи он может погасить задолженность владельца по ипотеке перед банком, и добиться снятия обременения до оформления основного договора купли-продажи. Такой вариант несет больше рисков для покупателя, но значительно облегчает жизнь продавца: ему не приходится прибегать к перекредитованию, чтобы рассчитаться с банком.

Однако покупателю при такой схеме следует быть вдвойне осторожным и оценить все риски, чтобы выделенные на погашение ипотеки деньги собственник не потратил на иные цели, а также тщательно прописать все обязательства и ответственность сторон в договоре. Для обеспечения финансовой безопасности рекомендуется заказать полное юридическое сопровождение  таких сделок.

3. Перекредитование. Сделка по продаже ипотечной квартиры полностью осуществляется банком.

Банк, выдавший ипотеку, участвует и в сделке купли-продажи ипотечной квартиры новому владельцу, а юристы банка обеспечивают полное сопровождение новой сделки.

Возможен вариант, когда будущий покупатель также оформляет ипотеку в том же банке на собственных условиях, и за счет нее полностью закрывает задолженность владельца по ипотеке. В этом случае банк оформляет переход права собственности к новому покупателю, и продолжает платить ипотеку уже новый собственник.

Перекредитование возможно и в том случае, если банк соглашается на переоформление ипотеки собственника на нового покупателя. В этом случае также новый владелец продолжит платить ипотеку банку с сохранением ипотечной ставки, а уже бывший собственник получает свободные денежные средства от продажи ипотечной квартиры. Для банка же меняется лишь ипотечный заемщик, в роли которого выступает новый собственник, все остальные условия сохраняются. Также происходит переоформление залогового имущества на нового владельца.

Ограничения при покупке ипотечной квартиры.

При приобретении недвижимости с обременением в виде ипотеки бывшего владельца, следует  иметь ввиду ряд ограничений.

Так, при покупки недвижимости, находящейся в залоге у банка,  есть ограничения: купить её можно только в том же самом городе, где первоначально оформлялась ипотека.

Обязательно согласовывать с банком, в залоге у которого находится квартира, каждое действие продавца и покупателя, иначе высоки риски, что сделку купли-продажи ипотечной квартиры в Росреестре просто не зарегистрируют, и все усилия окажутся напрасными. Поэтому при подобных сделках всегда оправданы расходы на сопровождение сделки профессиональным риелтором, который поможет проверить все документы, заранее предупредит о возможных рисках и подскажет, как грамотно составить договор, чтобы учесть интересы и продавца, и покупателя.

Поддержка риелтора облегчит коммуникацию с банком и упростит подготовку пакета всех документов, которые необходимы для продажи ипотечной недвижимости, что в конечном итоге значительно ускорит выход на сделку.