Как продать ипотечную квартиру?

В условиях финансовой нестабильности и давления внешних обстоятельств ситуации, когда требуется продать квартиру, находящуюся в ипотеке, уже давно не редкость. Рассказываем, как продать квартиру с ипотекой и как правильно это сделать.

В чем отличие ипотечных квартир?

Подавляющее большинство владельцев воспринимают ипотеку как кредит, только  на большую сумму и длительный срок. Однако трактовка ипотеки с точки зрения закона выглядит иначе. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости) » №102-ФЗ, ипотека собственно и обозначает залог недвижимого имущества, который гарантирует обеспечение обязательств заемщика. Таким образом, продажа ипотечной квартиры без согласия кредитора, в роли которого, как правило, выступает банк, выдавший ипотечный кредит, невозможна. Поэтому абсолютно все сделки по продаже ипотечной квартиры происходят с участием банка.

Наиболее часто встречающиеся варианты, как можно продать квартиру с ипотекой.

  1. Продавец самостоятельно гасит остаток задолженности по ипотеке, с квартиры снимается обременение, и далее она спокойно продается.

В зависимости от размера оставшейся задолженности по ипотеке, собственник может обратиться за помощью к родственникам либо взять потребительский кредит с целью быстро закрыть ипотеку. Такой вариант поднимет рыночную стоимость квартиры – без обременения в виде ипотеки продать ее будет намного проще.

  1. Деньги на погашение ипотеки владельцу дает будущий покупатель квартиры.

В случае, если уже имеется будущий покупатель, то на основании предварительного договора купли-продажи он может погасить задолженность владельца по ипотеке перед банком, и добиться снятия обременения до оформления основного договора купли-продажи. Такой вариант несет больше рисков для покупателя, но значительно облегчает жизнь продавца: ему не приходится прибегать к перекредитованию, чтобы рассчитаться с банком.

Однако покупателю при такой схеме следует быть вдвойне осторожным и оценить все риски, чтобы выделенные на погашение ипотеки деньги собственник не потратил на иные цели, а также тщательно прописать все обязательства и ответственность сторон в договоре. Для обеспечения финансовой безопасности рекомендуется заказать полное юридическое сопровождение  таких сделок.

  1. Перекредитование. Сделка по продаже ипотечной квартиры полностью осуществляется банком.

Банк, выдавший ипотеку, участвует и в сделке купли-продажи ипотечной квартиры новому владельцу, а юристы банка обеспечивают полное сопровождение новой сделки.

Возможен вариант, когда будущий покупатель также оформляет ипотеку в том же банке на собственных условиях, и за счет нее полностью закрывает задолженность владельца по ипотеке. В этом случае банк оформляет переход права собственности к новому покупателю, и продолжает платить ипотеку уже новый собственник.

Перекредитование возможно и в том случае, если банк соглашается на переоформление ипотеки собственника на нового покупателя. В этом случае также новый владелец продолжит платить ипотеку банку с сохранением ипотечной ставки, а уже бывший собственник получает свободные денежные средства от продажи ипотечной квартиры. Для банка же меняется лишь ипотечный заемщик, в роли которого выступает новый собственник, все остальные условия сохраняются. Также происходит переоформление залогового имущества на нового владельца.

Ограничения при покупке ипотечной квартиры.

При приобретении недвижимости с обременением в виде ипотеки бывшего владельца, следует  иметь ввиду ряд ограничений.

Так, при покупки недвижимости, находящейся в залоге у банка,  есть ограничения: купить её можно только в том же самом городе, где первоначально оформлялась ипотека.

Обязательно согласовывать с банком, в залоге у которого находится квартира, каждое действие продавца и покупателя, иначе высоки риски, что сделку купли-продажи ипотечной квартиры в Росреестре просто не зарегистрируют, и все усилия окажутся напрасными. Поэтому при подобных сделках всегда оправданы расходы на сопровождение сделки профессиональным риелтором, который поможет проверить все документы, заранее предупредит о возможных рисках и подскажет, как грамотно составить договор, чтобы учесть интересы и продавца, и покупателя.

Поддержка риелтора облегчит коммуникацию с банком и упростит подготовку пакета всех документов, которые необходимы для продажи ипотечной недвижимости, что в конечном итоге значительно ускорит выход на сделку.


Задайте вопрос эксперту

Нужен совет эксперта? Не удалось найти интересующую информацию на сайте или остались вопросы? Задайте их профессионалу. Свяжитесь с нами по телефону или заполните форму обратной связи

Написать менеджеру в whatsapp

Отправляя заявку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных

Отзывы наших клиентов

Виктор И.

01.01.1970

Хочется выразить благодарность специалистам компании Вотчина. Нам нужно было продать квартиру в районе Митино для покупки новой. Специалисты оперативно решили этот вопрос, продажа квартиры прошла в короткие сроки без каких-либо проблем. Над выбором новой квартиры мы очень долго думали, но в итоге нам подобрали отличный вариант в районе Кунцево. Еще раз благодарим сотрудников за профессиональную и качественную работу.

Подробнее

Дмитриев М.

01.01.1970

Обратились к риэлтору Татьяне по рекомендации знакомых. Нужно было продать две квартиры и купить бОльшую по площади. Продажа первой квартиры прошла в короткие сроки и без сложностей. А с покупкой квартиры мы Татьяну помучили - выбирали подходящий вариант больше полугода. Сделки по продаже нашей второй и покупке новой квартиры оказались очень сложными: ипотеки и залоги в разных банках, не сотрудничающих между собой, сложные представители продавца. Тем не менее сделки состоялись и были проведены на высоком профессиональном уровне. Большое спасибо Татьяне, Евгении и Андрею за то, что не отнеслись к нам формально и на всём протяжении наших взаимоотношений поддерживали нас, проявляли терпение, отстаивали наши интересы в очень сложных переговорах!

Подробнее

Дмитрий Шафран

01.01.1970

В агентстве недвижимости Вотчина сделки проводятся оперативно и качественно, а цены на услуги вполне приемлемые. Сами недавно в этом убедились, когда осуществляли размен нашей большой по параметрам трехкомнатной квартиры в Тушино и покупку 2-х однокомнатных. Сделку вела риэлтор Евгения. Это грамотный специалист, всегда на связи, каждый шаг оговаривался, документация велась точно. Было приятно работать с таким человеком. Благодарим за проявленное терпение и профессионализм!

Подробнее

Alexander K.

01.01.1970

Хочу поблагодарить специалистов от «Дом Недвижимости Вотчина». Нужно было разменять 3-х комнатную квартиру на 2-х и 1-но комнатную в Митино. Качественно оформили предложение и провели хорошую рекламную компанию, после которой довольно быстро нашелся подходящий вариант. Полностью взяли на себя всю бумажную работу. Достойно выполнили свою работу, буду рекомендовать своим знакомым!

Подробнее