Сдача дома в эксплуатацию и выдача ключей новым владельцам – не пустая формальность, как ошибочно полагают многие. В эйфории можно не заметить ряд существенных моментов, а между тем подписание акта приема-передачи квартиры фактически снимает с застройщика ответственность за ее состояние, а со всеми недочетами придется разбираться уже новым законным владельцам. Вот почему стоит ответственно отнестись к осмотру квартиры, прежде чем подписывать акт приемки-передачи.

В случае, если при осмотре будут выявлены существенные недостатки, подписывается просто акт осмотра с подробным перечислением всех выявленных недочетов. Повторно прийти на осмотр объекта следует после получения от застройщика информации об устранении перечисленных в первичном акте недочетов.

Эта процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и завершается подписанием акта приема-передачи, в идеале – в тот же день, на практике же – после того, как состояние передаваемой застройщиком квартиры вас устроит.

Какие документы надо взять на осмотр квартиры

Собираясь на осмотр квартиры и подписание акта приемки-передачи квартиры у застройщика, обязательно возьмите паспорт и правоустанавливающие документы (договор купли- продажи или ДДУ). Неплохо будет захватить с собой удобный планшет или блокнот для записей, а также ручку.

На что смотреть при приемке квартиры у застройщика

Начните с того, что попросите у представителя застройщика предъявить копию акта о вводе дома в эксплуатацию, кадастровый и технический паспорт на квартиры, а также паспорт и гарантию на счетчики.

Далее обратите внимание на входную дверь: в каком она состоянии, легко ли открывается, не сломан ли замок,  не повреждено ли полотно входной двери, в наличии ли резинка-уплотнитель? Помните, что если состояние входной двери на момент подписания акта приема-передачи квартиры вас устроит, или вы не укажете информацию о наличии каких-либо повреждений, дальнейшая замена входной двери будет осуществляться уже за счет нового владельца.

Для дальнейшего осмотра обязательно потребуется уровень. Даже если квартира приобреталась без отделки, необходимо проверить базовое соответствие состояния пола и стен строительным нормам. Так, на стенах не должно быть неровностей больше 5 мм, отклонение стены по вертикали не должно составлять более 15 мм. Колебание высоты уровня пола и потолка для вариантов «без отделки» допускается в пределах до 20 мм. Дверные проемы могут иметь отклонения до 10 мм.

Еще один важный момент – работа вентиляции. Обратите внимание, что в теплое время года на последних этажах вентиляция может не работать – это считается нормой, но в этом случае застройщик должен установить дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Исправность вентиляции проверить при осмотре квартиры достаточно просто: плотно закройте входную дверь, затем отворите одну створку окна и проверьте с помощью зажигалки или обычной свечи  тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты.

Обязательный пункт проверки – собственно, сами окна в квартире. Убедитесь, что стеклопакеты и рамы не повреждены, не имеют сколов и царапин. В противном случае вы имеете право требовать от застройщика замены стеклопакета.

Отнеситесь к осмотру окон с особым вниманием, если не планируете менять стеклопакеты за свой счет:

• все механизмы открывания окна должны работать легко, без заеданий;
• створки окна при открытии не должны задевать раму;
• уплотнительные резинки по периметру окна должны быть без механических повреждений;
• проверьте наличие с наружной части окна отлива для воды;
• монтажная пена должна быть была без промежутков, а в идеале - обработана специальным герметиком.

Для квартир, которые сдаются без отделки, завершить осмотр можно проверкой подачи в квартиру электричества и воды. Не поленитесь заглянуть внутрь стояка и оценить состояние труб водоснабжения: в местах вывода должна быть запорная арматура, кран, фильтр, редукционный клапан, а  на выводах канализации должны иметься заглушки. Проверьте отсутствие подтекающей воды и подтеков на соединениях труб – иначе рискуете затопить соседей и оплачивать ремонт еще и им. Здесь не лишним окажется фонарик.

Наконец, сверьте серийный номер электро- и  водосчетчика с указанным в паспорте. В акте приемки-передачи также фиксируются показания счетчиков на момент его подписания.

Как принять квартиру с чистовой отделкой

При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Перед подписанием акта приемки-передачи оцените, как уложено напольное покрытие, нет ли механических повреждений или сколов на плитке. При серьезных недочетах вы вправе требовать их бесплатного устранения от застройщика.

Оцените, насколько ровно оклеены обои, не повреждены  ли межкомнатные двери, не заедают ли дверные ручки и замки.

Не забудьте осмотреть сантехнику: она должна быть в идеальном состоянии, не иметь сомнительных не оттирающихся пятен, сколов, подтеков неясного происхождения. Проверьте заземление ванны - специальный провод прикреплен к корпусу. Ну и подача воды не должна вызывать затруднений.

Стоит проверить и электричество: любой компактный электроприбор позволит оценить, если ли подача электричества в розетку или нет. А если захватить с собой патрон для люстры, можно проверить еще и работу выключателей и осветительных приборов.

Что делать, если при осмотре выявлены недостатки

Увы, идеальные квартиры без недостатков от застройщика по статистике встречаются лишь в одном случае из  десяти. Что же делать, если недостатки все же есть? Возможны два варианта:

1. Отказ от подписания акта до устранения застройщиком за свой счет всех выявленных дефектов, на что ему по закону отводится 60 календарных дней. В этом случае выдача ключей пока откладывается.

2. Можно подписать акт при внесении в него  условия об устранения дефектов в течение тех же 60 календарных дней. После завершения работ представитель застройщика будет обязан пригласить, чтобы подтвердить устранение недостатков и документально это зафиксировать.

Подписание документов при приемке квартиры

Итак, возможно подписание либо акта приемки-передачи либо дефектной ведомости (дефектовочного акта).  Подписать акт осмотра должны стороны, указанные в ДДУ.

В любом случае проверьте полномочия представителя застройщика: у него на руках должна быть доверенность на подписание документов. Подписывать акт имеет право только тот, кто был указан в качестве покупателя в ДДУ.

Внимательно прочитайте акт приема-передачи на наличие скрытых условий. Например, при просрочке заявленного срока сдачи дома в акте застройщик может включить фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства.

Если при сдаче дома сроки были сильно сдвинуты по сравнению с тем, что было изначально прописано в ДДУ и вы рассчитываете получить за это неустойку — настаивайте на удалении из акта подобных фраз, и только после этого подписывайте.