Как принимать квартиру у застройщика и проверить недостатки помещения

Приемка квартиры в новостройке - важнейший этап во всем процессе покупки жилья, необходимо тщательным образом проверить состояние помещения, качество отделки и коммуникаций, иначе потом от любых проблем придется избавляться за свой счет. В такой квартире еще никто не жил, поэтому отделка, обстановка, инженерные системы - все новое, неполадки в которых могут быть известны только застройщику. И он, вполне вероятно, захочет их скрыть от Вас, чтобы поскорее сдать здание в эксплуатацию. Покупателю требуется подписать акт приемки-передачи, предварительно убедившись, что в помещении нет дефектов, недоделанных работ и неисправных. В этой статье мы расскажем, как надо проверять квартиру у застройщика, на что нужно обратить внимание, чтобы в последствии не исправлять промахи девелопера за свои деньги.

• Как принять квартиру у застройщика
• Приемка квартиры без отделки
• Как правильно принимать квартиру с черновой отделкой
• Правила приема квартиры с чистовой отделкой
• Какие инструменты взять с собой на осмотр квартиры в новостройке
• Порядок приема новой квартиры у застройщика
• Как принимать квартиру с недостатками
• Стоит ли нанимать профессионала для приемки квартиры в новосторойке

Как принимать квартиру в новостройке у застройщика 

В договоре долевого участия оговаривариваются сроки завершения строительства. Нередко бывает так, что застройщик не успевает закончить работы к указанному сроку, в этом случае за два месяца до назначенной даты он должен сообщить об этом дольщикам и предложить изменить договор. Не забывайте, что передача ключей возможна только после срока сдачи дома в эксплуатацию. Сроки передачи ключей дольщикам также должны быть указаны в договоре. Как правило, с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию до раздачи ключей будущим собственникам проходит около полугода. Девелопер заказным письмом сообщает дольщикам об окончании строительства.

В договоре долевого участия (ДДУ) обязательно должен быть указан тип отделки, который застройщик предоставит собственникам:

• Без отделки
• Черновая отделка
• Чистовая отделка

Как принимать квартиру у застройщика без отделки

На проверку такого помещения не должно уйти много времени, ведь внутренних перегородок нет, сантехника также отсутствует, а работоспособность дверей и окон проверяется быстро. У покупателя должна быть наготове измерительная рулетка: необходимо убедиться, что квартира соответствует плану, приложенному к ДДУ. Проверяют площадь, длину и ширину каждой комнаты, лоджии, санузлов, а также общий метраж квартиры. Если обнаружены несостыковки, дольщик может предъявить претензию застройщику, потребовав вернуть денег за "несуществующие" метры. При этом, если квартира по факту окажется больше, чем указано в плане, вероятно, теперь уже покупателю придется доплатить за лишнее пространство.

Прежде чем принять квартиру у застройщика самостоятельно, обратите внимание на:

• Ровность стен - они не должны отклоняться по вертикали. Также осмотрите, нет ли в углах помещений следов плесени
• Окна  - они должны быть установлены, если окна разбиты, девелопер обязан их заменить за свой счет. Кривые стены, потрескавшаяся стяжка - тоже повод не подписывать договор и потребовать вернуть уплаченные деньги, в том числе неустойку
• Исправность вентиляции - проверяется она обыкновенной зажигалкой или бумагой
• Состояние розеток и патронов, если их наличие указано в договоре

Как принимать черновую квартиру от застройщика

Приемка такой квартиры проходит дольше, чем проверка помещения без отделки. Здесь уже многое сделано, а значит, все это нужно проверить. В квартире с черновой отделкой. Стены подготовлены к обклейке обоями, пол подготовлен к укладке покрытия. Лучше всего на прием квартиры с черновой отделкой пригласить эксперта - профессионал заметит грубые ошибки даже при простом визуальном осмотре.

Как правильно принимать квартиру у застройщика:

• Стяжка полов в санузлах должна быть уложена на слой гидроизоляции, она хорошо видна, поскольку выходит на стены. В комнатах должна быть уложена звукоизоляция. Более тог, не должно быть больших перепадов по уровню стяжки, пустот, трещин. Выявляются эти недочеты строительным уровнем
• Стены необходимо не просто визуально осмотреть, а потрогать руками - они должны быть ровными и гладкими. А слой финишной шпаклевки прочным. Также внимательно проследите, чтобы не было пятен, пустот, трещин и наплывов
• Потолок должен быть оштукатуренным и зашпаклеванным, загрунтован. Т.е., дольщику его нужно только покрасить, или уложить выбранный тип покрытия (натяжной, подвесной и т.д.). Штукатурка, шпаклевка и грунтовка необходимы для любой последующей декоративной отделки потолка
• Измерьте высоту потолков - совпадение с планом должно быть вплоть до сантиметра
• Полностью готово должно быть отопление - смонтировано и подключено. Радиаторов должно быть столько, сколько указано в документах. Осмотрите трубы: на них не должно быть вмятин. Если дом с дан в отопительный период - проверьте работоспособность терморегуляторов
• Водопроводные стояки должны быть строго вертикальными и крепко прикручены хомутами к стене. Проверьте исправность запорных кранов и водосчетчиков. Откройте краны воды и проверьте напор воды и ее температуру. Проверьте герметичность стыков, осмотрите на предмет подтеков, ржавчины и деформаций
• Если сантехника уже установлена, проверьте герметичность стыков ее труб
• Обязательно проверьте вентялиционные выходы
• Проверьте, чтобы вводный электрощит содержал: автовыключатель, УЗО, выключатели групп нагрузки. Перепишите номер и показания электрического счетчика
• Проверьте исправность всех розеток и патронов. В розетки подключайте недорогой электроприбор, а в патроны вкручивайте лампочку
• Убедитесь, что нет перегибов на кабелях Интернета, домофона, телевидения
• Особое внимание уделите качеству установки окон и отделке откосов. Проверьте, на месте ли все подоконники, ручки, отливы и т.д. Откройте все открывающиеся створки, проверяя плавность хода и простоту использования. Откосы должны быть ровными, верхний - немного приподнятым, боковые - вертикальными, а нижний - горизонтальным
• Проверьте целостность и исправность дверей: они должны легко закрываться и открываться и не иметь сколов, царапин, вмятин и т.д. Убедитесь, что дверная створка самостоятельно никуда не движется, иначе это говорит о некачественной регулировке петель

Как принять квартиру с отделкой у застройщика

Квартира с чистовой отделкой - это та, в которой можно комфортно жить непосредственно сразу после того, как выданы ключи. Ремонт здесь выполнен под ключ, а все, что требуется от дольщиков - это поставить свою мебель. Такое помещение нужно проверять с особым вниманием, ведь собственник специально заплатил деньги за чистовой ремонт, чтобы въехать в жилье без проблем, а не доделывать огрехи строителей.

Правила приема чистовой квартиры у застройщика:

• Проверьте качество отделки стен, пола и потолка
• Работоспособность розеток и выключателей
• Убедитесь, что для отделки использованы те материалы, которые были обговорены и указаны в документах. Не лежит ли на полу линолеум вместо ламината, ровно ли поклеены обои, не протекает ли сантехника, нет ли неровностей, трещин в отделочных материалах потолка
• Проверьте ровность покрытий, нет ли трещин и сколов в плитке ванной и на кухне

Таким образом, чтобы принять квартиру у застройщика с чистовой отделкой, нужно провести практически все те же манипуляции, что и при проверке черновой квартиры, плюс, проверить установленное оборудование.

Что нужно взять с собой для приема квартиры в новостройке 

Потребуются: 

• Измерительная рулетка - ею проверяем площадь, длину и ширину комнат
• Исправную лампочку для проверки патронов
• Электроприбор для проверки розеток. Берите такой прибор, который будет не очень жалко, если он сломается в результате неправильной установки розеток
• Фонарик 
• Женщинам полезно прийти на каблуках - так можно легко почувствовать пустоты в полу. В противном случае, захватите с собой небольшой молоток, чтобы простучать пол

Как принимать новую квартиру у застройщика 

Порядок действий следующий:

• Проверьте документы застройщика. Это делается в его офисе, при себе нужно иметь паспорт и оригинал договора. Желательно, чтобы пришли все дольщики квартиры, но если все дольщики не могут присутствовать одновременно, необходимо оформить официальную доверенность на кого-то одного
• Ни в коем случае не подписывайте акт приема здесь же, в офисе, не осматривая свою квартиру. Иногда девелоперы уговаривают это сделать, мотивируя тем, что так сэкономится время. Если акт приема будет подписан, а потом в квартире обнаружатся изъяны, дольщики будут их устранять за свой счет. Убедитесь, что у застройщика есть разрешение на ввод в эксплуатацию здания, а у самого строения имеется почтовый адрес
• Отправляйтесь на осмотр квартиры, обращая внимание и на состояние всего дома. Исправны ли лифты (как минимум один лифт на подъезд обязан быть в рабочем состоянии), нет ли трещин и сколов на стенах подъезда
• Если квартира расположена на первом этаже - потребуйте осмотреть подвал. Там обратите внимание в каком состоянии трубы, везде ли сухо и нет ли неприятных запахов. Если квартира находится на последнем этаже, попросите отвести Вас на технический этаж и осмотрите крышу
• Внимательно осмотрите саму квартиру
• При выявлении недочетов и недоделок требуйте указывать их в специальном дефектном акте. Это список замечаний, которые согласуются застройщиком и покупателем. Документ должен быть в двух экземплярах - один отправляют застройщику, другой отдают покупателю
• После того, как застройщик исправит недочеты, дольщик вновь приглашается на осмотр. Если недостатки устранены, новых не появилось, тогда подписывается акт приема-передачи

Как принять квартиру у застройщика с недостатками 

Если недоделки остались, дольщик вправе отказаться от приема. К существенным недостаткам относятся те, которые мешают проживать в квартире: дыры в стенах, бреши в окнах, неисправная входная дверь, нерабочая канализация. Если хотя бы один такой недостаток есть, акт приема-передачи подписывать нельзя

Если обнаружены несущественные недостатки - т.е., косметические огрехи, квартиру можно принять, но оставив дефектный акт

При обнаружении недостатков застройщик может их исправить сам, или позволить сделать это дольщикам, которым в последствии оплатит стоимость устранения недочетов. Если девелопер сам устраняет недостатки - он передает ключи подрядной организации, которая и будет устранять недостатки. После исправления недочетов подрядчики обратно вернут ключи застройщику. А если акт приемки подписан, но вместе с дефектным актом, то ключи застройщик выдает дольщику, а уже он перенаправляет их рабочим. Если ключи переданы дольщику, никто другой, кроме него, не имеет права впускать рабочих для устранения недостатков.

Застройщики иногда предлагают дольщикам именно второй вариант - подписать приемный акт вместе с дефектным и отдать ключи. Якобы, так будет быстрее. Но соглашаться на такой вариант не стоит. Когда ключи переданы дольщику, строительная компания уже не отвечает за сохранность квартиры. И если в таком случае строительная бригада затопит соседей, разобьет окно, и как-либо иначе нанесет ущерб помещению, отвечать будет именно собственник, а не застройщик. В этом случае дольщик вправе попытаться в судебном порядке призвать к ответу подрядчика, но это дополнительные издержки и время. А случаи такие вовсе не редки.

Важные нюансы: 

• Закон говорит о том, что недочеты должны быть устранены в разумный срок. Но какой именно срок считается разумным в данном случае - не уточняется
• Застройщик может передать покупателю квартиру в одностороннем порядке, если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать акт приема-передачи квартиры в новостройке
• Когда акт приема-передачи подписан, предъявить претензии девелоперу уже нельзя
• Передача ключей не будет осуществлена, пока акт приема-передачи не будет подписан

Как принять квартиру от застройщика с экспертом

Это самый простой вариант для тех, кто хочет быть максимально уверенным, что застройщику не удастся спрятать серьезные недостатки помещения и сдать квартиру с неисправностями. Давно работающие в этой области профессионалы, даже визуально способны определить существенные недостатки каждой квартиры. Рука у них уже давно набита на выявление разнообразных недочетов в работе строителей и ремонтников, а глаз не замылился. Каждый осмотр для такого специалиста - сотни раз выполненный набор четких действий с определенной последовательностью. Стоит такая услуга в пределах нескольких тысяч рублей, что совсем недорого, учитывая, что за квартиру дольщик выплачивает несколько миллионов.