Сервис обратного звонка RedConnect
×
Показать на карте +7 495 505-55-00 +7 495 505-39-00 Только выгодные сделки!
Соблюдение интересов каждого клиента
Профессионализм и совершенствование
г. Москва, Митинская улица, д.36, корп.1, 4й этаж ,офис 419

Как оформить задаток при покупке квартиры?

Если понравилась квартира, потенциальный покупатель часто предлагает продавцу задаток. Это делается для того, чтобы недвижимость не перешла к другому покупателю. Итак, давайте выясним, как правильно оставлять аванс.

Для чего необходим задаток?

Для продавца задаток является гарантией того, что квартиру у него точно купят. Для покупателя – это гарантия того, что он точно получит эту квартиру. Чтобы внести задаток, необходимо оформить договор купли-продажи. В нём указывают:

  • условия данной сделки;
  • дату проведения;
  • стоимость.

Всё, что оговорено, невозможно изменить. Задаток следует засчитать в сумму оплаты по этому договору. Если покупатель решил нарушить условия сделки, в этом случае продавец может ему не возвращать задаток. Но если сам продавец отказывается выходить на сделку, тогда он должен вернуть продавцу этот задаток, причём в двойном размере. Так что в этом случае надо быть аккуратнее и выполнять все условия намеченной сделки.

Чем задаток отличается от аванса?

Можно продавцу дать аванс. По сути это предоплата. Покупатель таким образом даёт деньги в счёт будущей покупки. Если сделка неожиданно сорвётся, тогда аванс необходимо вернуть в любом случае. Никому никакие убытки возвращать не надо. Аванс прописывают в предварительном договоре купли-продажи всего лишь пунктом. Передача денег фиксируется распиской. Правда, в этом случае продавец может продолжить поиски более платёжеспособного продавца. Так что аванс для покупателя– это ещё не гарантия того, что квартира останется за ним.

Есть такое понятие, как обеспечительный платёж. Это та сумма денег, которая не будет зачитываться в стоимость всей покупки. Функция подобного платежа заключается только в том, чтобы покрыть неустойку по договору. Это необходимо в том случае, если сделка не будет осуществлена. К примеру, с помощью обеспечительного платежа можно компенсировать затраты на узаконивание перепланировки. Если никаких неустоек не наблюдается, в таком случае сумму платежа легко возвращают.

Предварительная подготовка

Для начала следует проверить все документы на квартиру. Затем составляется договор купли-продажи. Соглашение о задатке тоже включается. Задаток можно передать наличными под расписку, либо переводом.

Перед этим должна быть подготовка к сделке. Продавец обязан собрать все документы, получить согласие супруга на сделку или органов опеки, если есть приёмные дети, выписать из квартиры всех, кто в неё зарегистрирован. Если есть перепланировка, её следует узаконить.

За плечами покупателями должна быть одобренная ипотека, согласие супругу на покупку квартиры. Бывает так, что стороны не успевают выполнить все условия до оговоренной даты. В этом случае срок действия предварительного договора необходимо продлить – прописать дополнительное соглашение.

Проверка документов

Какие документы продавец должен предоставить продавцу?

  1. Обязательно должен быть паспорт. У обеих сторон.
  2. Важнейшим документом является выписка из ЕГРН. С помощью этой выписки можно подтвердить права собственности на данную квартиру. Выписка также даёт информацию о том, что недвижимость находится в залоге у банка. В ней заключён и технический план помещения.
  3. Есть и другие правоустанавливающие документы. Они помогают покупателю узнать, сколько собственников зарегистрировано в данной квартире. Если продавец менял фамилию в результате замужества, потребуется справка из загса, либо свидетельство о заключении брака.
  4. Не лишней будет и выписка из домовой книги. Этот документ продавец не всегда показывает покупателю.
  5. Согласие супруга тоже лишним не будет. Это необходимо, чтобы потом не возникло лишних проблем. Вдруг супруги в разводе.
  6. Разрешение органов опеки позволяет убедиться в том, что права несовершеннолетних собственников не нарушены.
  7. Если продавцу более семидесяти лет, в таком случае потребуется справка о том, что он дееспособен. В противном случае сделку вообще признают незаконной.

Как определить размер задатка?

В этом случае обе стороны должны сами договориться, какую сумму задатка следует прописать в документах. Если сумма составляет 100 000 рублей, тогда задаток может приравниваться к 50 000 р. Сумма немаленькая, и её жалко потерять. Покупатель сделает всё, чтобы не сорвать сделку. И продавец тоже будет подходить к ней ответственно.

Нередко продавец не требует сразу же передачи задатка. Ему достаточно удостовериться в том, что покупатель сможет выплатить за квартиру. Тогда перед заключением предварительного договора покупатель просто предоставляет справку из банка, который одобрил ему ипотеку.

Каким образом оформляют задаток?

Обычно соглашение о задатке должно быть в письменном виде. Есть три известных способа:

  • Сумма задатка прописывается в виде пункта в предварительном договоре.
  • Либо это может быть отдельный документ, который идёт как приложение к договору.

Самый простой способ – первый. Таким образом можно исключить возможную путаницу в документах. А если обе стороны решили оформить исключительно соглашение о задатке и прописать в нём условия договора, тогда это будет одним из непростых вариантов. Всякое может быть, и если стороны не договорятся, и дело дойдёт до суда, суд может не признать этот документ настоящим договором. Тогда задаток станет авансом.

Оформляют ли задаток у нотариуса?

Предварительный договор и задаток нотариально необязательно оформлять. Однако при желании это сделать можно. Только необходимо учитывать, что услуга эта не бесплатная. В каждом регионе стоя стоимость. В Москве эта сумма равна 6000 рублей.

Как правильно передать задаток?

Чаще всего задаток передаёт безналичным расчётом. Деньги помещают на расчётный счёт продавца, либо кладут его на эскроу-счёт. Только второй вариант больше подходит для застройщиков. В этомслучае дополнительно прописываются условия, при которых эту сумму можно беспрепятственно снять.

Не меньшей популярностью пользуется и наличный расчёт. К примеру, деньги передают лично в руки под расписку или через банковскую ячейку. Продавец получит ту сумму после того, как предъявит договор купли-продажи.

Составление предварительного договора

Этот документ составляют в том случае, если нет возможности сразу заключить сделку. А условия этой сделки надо как-то закрепить. Такой предварительный договор способен наделить задаток важной функцией – стороны обязаны выйти на сделку на тех условиях, которые в нём прописаны.

Если предварительного договора нет, обязательство о задатке может сработать только в одном случае: если удастся доказать, что продавец и покупатель по обоюдному согласию хотели выйти на сделку и заключить её.

Можно ли расторгнуть договор или соглашение о задатке?

Это вполне возможно, но лишь в некоторых случаях:

  • Договор расторгается по решению суда.
  • Обе стороны мирно решают, что сделка не должна состояться. Судьба задатка решается тем же мирным путём – обычно это возвращение покупателю.
  • Одной из сторон приходит уведомление об отказе от подписанного договора. Данное уведомление может быть в виде заказного письма. Также отказ можно передать лично в руки. Пострадавшая сторона в этом случае всегда должна оказаться в выигрыше. В её пользу решается судьба задатка.

Есть ли риски?

Что может помещать выйти на сделку и дать задаток? О некоторых нюансах продавец и покупатель могут умолчать. Эти нюансы как раз и станут камнем преткновения:

  1. Опека не дала разрешение, и в квартире есть доли детей.
  2. Покупатель не смог взять ипотеку, потому что ему её не одобрили.
  3. Не всех жильцов продавец выписал из квартиры.
  4. Перепланировка так и не была узаконена.
  5. Продавец не снял обременение со всего жилья. Даже если он просто не успел этого сделать, факт всё равно неприятный, если его утаили.

Лучший способ избежать этого – признаться во всём честно. И только после этого выходить на сделку, решив все проблемы.