Как обеспечить выход на сделку на согласованных условиях

Сделки с недвижимостью всегда связаны с крупными денежными суммами. Как убедиться в серьезности намерений потенциального покупателя или продавца? Какие документы следует оформить, чтобы обе стороны были уверены в друг друге и том, что сделка действительно состоится на согласованных предварительно условиях, и до момента фактического подписания договора купли-продажи ничего не изменится: продавец неожиданно не поднимет цену, а потенциальный покупатель не пропадет в неизвестном направлении?

Юристы в этих вопросах единогласны: подтверждать все договоренности перед выходом на сделку следует в письменном виде. Учитывая, что процесс регистрации недвижимости и перехода права собственности к новому покупателю – дело небыстрое, нередко требующее участия третьих сторон, например, согласия супругов, выписки несовершеннолетних детей, подготовки комплекта документов для регистрационной палаты, одобрения ипотечного кредита банком и так далее, - актуальным становится вопрос, как гарантировать, что за время подготовки к сделке ни одна из сторон не передумает?  

Законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие способы обеспечения выполнения обязательств:

• заключение предварительного договора купли-продажи с подробным указанием всех условий и внесение аванса;
• внесение задатка;
• обеспечительный платеж

Рассмотрим подробнее каждый из этих способов.

Под авансом понимается предоплата по договору купли-продажи, которая рассматривается как часть оплаты за объект недвижимости. На сумму аванса уменьшается итоговая сумма при окончательном расчете. Однако внесение аванса возможно только при условии составления предварительного договора купли-продажи, в котором будут указаны все существенные условия покупки.

При отмене сделки уплаченный ранее аванс подлежит возврату покупателю, поскольку в этом случае не возникает объекта сделки, за который должен платить покупатель.

Чтобы обезопасить себя от финансовых потерь по подготовке к сделке, продавец может настоять на внесении в предварительный договор купли-продажи пункт о возврате аванса только частично, за вычетом документально подтвержденных расходов по подготовке к сделке, если сделка на указанных в предварительном договоре условиях не состоится по вине покупателя.

Интересы обеих сторон гарантирует другой вид обеспечения выполнения обязательств – задаток. Согласно ГК РФ, под задатком понимается некоторая денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в доказательство, что он реально намерен заключить договор.

Можно ли вернуть задаток, если сделка не состоялась? Да, можно. Вот что по этому поводу говорит закон:

1. при отказе от сделки продавца задаток возвращается в двойном размере
2. при отказе от сделки по причинам, не зависящим от обеих сторон – задаток возвращается в однократном размере
3. если же сделка отменилась по вине покупателя, задаток ему не возвращается.

Еще один вариант, как можно убедиться в серьезности намерений покупателя и гарантировать выход на сделку на согласованных условиях, - обеспечительный платеж.

По сути обеспечительный платеж очень похож на задаток, однако в отличие от задатка, условия возврата или невозврата обеспечительного платежа стороны устанавливают самостоятельно.

На практике обеспечительные платежи встречаются реже, чем внесение задатка или аванса. Между тем это достаточно гибкий и эффективный инструмент, также защищающий интересы обеих сторон сделки.

Особенность обеспечительного платёжа в том, что он  гарантирует выполнение любых обязательств по договору, так что есть возможность прописать все нюансы. Задаток же преимущественно направлен на то, чтобы обеспечить подписание основного договора купли-продажи.

Помните, что в отличие от задатка и обеспечительного платежа, внесение аванса не дает никаких гарантий покупателю. Так что если Вашей целью является гарантия ответственности продавца, что сделка состоится на согласованных условиях и в последний момент ничего не поменяется, предпочтительнее выбрать задаток или обеспечительный платеж.

Если же Вы как покупатель не вполне уверены в ситуации и своем желании выйти на сделку, лучше никаких денег даже «на всякий случай» не вносить, иначе Вы рискуете серьезными финансовыми потерями.

И еще несколько важных моментов. Любой способ передачи денег обязательно должен быть подтвержден документально. Если стороны приняли решение о наличной форме расчетов, обязательно требуйте от продавца расписку о получении денег, написанную в Вашем присутствии и собственноручно продавцом (не его женой, другом или еще кем-то).

Проверьте, чтобы в расписке были указаны:

• Паспортные данные сторон (полностью, включая адрес прописки);
• Сумма задатка (цифрами и прописью);
• Основание для передачи денег.
• Дата.
• Подпись продавца с расшифровкой ФИО (рекомендуем сверить подпись продавца с той, что в его паспорте).

При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры допустимо расписаться в получении денег в самом договоре.

В случае отказа продавца от возврата задатка можно смело обращаться в суд - при наличии правильно оформленных документов о передаче задатка и невиновности покупателя в отмене сделки решение суда в практически 100 % случаев будет в пользу несостоявшегося покупателя, а возвратом задатка займутся уже судебные приставы.