Кадастровая стоимость недвижимости: зачем она нужна и как ее узнать

При сделках купли-продажи недвижимости мы привыкли иметь дело с рыночной стоимостью квартиры или дома: под ней понимается итоговая цена, за которую продается тот или иной объект недвижимости. А вот что такое кадастровая стоимость и на что она влияет, многие даже не задумываются, хотя напрасно. 

Понятие кадастровой стоимости недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) закреплено на законодательном уровне. Кадастровая стоимость квартиры или дома рассчитывается для каждого региона отдельно на основании решений местных органов власти, для чего разработаны и применяются специальные статистические методики.

Если рыночная стоимость объекта недвижимости может меняться сколько угодно раз, то кадастровая стоимость устанавливается на фиксированный срок, предусмотренный в законе. Обычно кадастровую стоимость устанавливают на срок от 2 до 5 лет, и она меньше рыночной приблизительно на 20-30%.

Так ли важно знать кадастровую стоимость квартиры или земельного участка? Оказывается, да. Это весьма важный показатель, ведь именно от кадастровой стоимости недвижимости рассчитываются налог на имущество и земельный налог, государственные пошлины при сделках с недвижимостью и в ряде случаев даже налог на доходы, который уплачивается продавцом при продаже квартиры. Так, налоговики могут применить понижающий коэффициент 0,7 для общей ставки НДФЛ -13% - в случаях, когда сумма сделки меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на 0,7. Конечно, это применимо только в тех случаях, когда при продаже недвижимости продавец обязан уплачивать налог на доход.

Наиболее часто собственники недвижимости все же уплачивают именно налог на имущество. И в качестве налоговой базы в ст.403 Налогового кодекса РФ установлена именно кадастровая стоимость. Расчет налога на имущество ФНС осуществляет самостоятельно. Однако если владельцу кажется, что сумма налога слишком высока, и применяемая налоговиками кадастровая стоимость объекта сильно завышена, можно оспорить кадастровую стоимость и добиться снижения налогов.

Оспорить кадастровую стоимость возможно либо через комиссию по оспариванию при Росреестре, либо в судебном порядке.

Обратившись в территориальное управление Росреестра, можно подать заявление, которое составляется в произвольной форме, где указать причины, почему владелец считает кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости завышенной. Если комиссия по рассмотрению споров сочтет эти доводы обоснованными, то кадастровая стоимость будет пересмотрена в сторону уменьшения.

Возможно также оспорить кадастровую стоимость недвижимости в судебном порядке, или же, оспорить через суд решение комиссии, если оно кажется собственнику неправильным. В течение двух месяцев суд изучит документы и примет решение.

Следует заранее подготовить комплект документов, необходимых для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость, а именно:

• выписку из ЕГРН;
• копию договора продажи, дарения или другого документа о передаче прав;
• подтверждение недостоверности сведений об объекте, которые были использованы для определения его стоимости;
• независимый отчёт об оценке стоимости объекта —(в случаях, когда рыночная цена не совпадает с кадастровой).

Может потребоваться также доверенность на лицо, которое будет представлять интересы истца в суде, и иные документы, которые по мнению заявителя, будут подтверждать факт завышения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта.