К началу 2025 года квартир дешевле 5 миллионов в Москве не осталось

При принятии решения о покупке квартиры в Москве по-прежнему одним из ключевых факторов остается общая стоимость лота. Учитывая, что средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве демонстрирует устойчивый рост с 2022 года, вполне объясним интерес покупателей к квартирам небольшого формата и студиям.

Позиция властей

Динамика роста цен на недвижимость вызвала обеспокоенность главы Центрального банка России Эльвиры Набиуллиной еще в конце 2023 года.

«В среднем по стране цены на новостройки выросли на 90%. То есть практически удвоились. Это в два раза больше, чем рост средней зарплаты за те же три года», — заявила глава ЦБ на заседании ЦБ в ноябре 2023 года, подчеркнув, что ее ведомство усматривает высокие риски в том, что наряду с ростом цен на жилье наблюдается рост ипотеки одновременно с ухудшением качества кредитов за счет их выдачи заемщикам, и так уже имеющих высокую долговую нагрузку.

Как мы знаем, вмешательство Центрального банка  обернулось в 2024 году отменой льготной ипотеки и новым витком роста цен на недвижимость. Одновременно на законодательном уровне в мае 2024 года было принято решение о запрете выдачи девелоперам в Москве разрешений на строительство квартир площадью менее 28 кв. метров. Проработкой аналогичного решения заняты и власти Подмосковья.

Как отреагировал рынок?

На фоне высокой стоимости квадрата до 2023 года на рынке недвижимости наблюдался устойчивый рост доли весьма скромных по размеру квартир в общей структуре предложения на рынке новостроек Москвы и Московской области. Всего же за последние пять лет их объем  вырос соответственно с 4 до 16% в Москве и с 7 до 13% в Подмосковье. Но уже к сентябрю 2024 года доля квартир площадью до 28 квадратов на экспозиции в Москве снизилась -  по данным аналитиков Циан.Недвижимость, до 14,7%. Очевидно, что как только запрет на строительство микроквартир будет озвучен в Подмосковье, такая же картина будет наблюдаться и в Московской области.  

Рынок недвижимости в Москве ожидаемо первоначально отреагировал резким скачком спроса на микроквартиры: их доля в структуре сделок в 2024 году выросла к июню 2024 сразу до 19%. Впрочем, эксперты отмечают, что на возросший покупательский интерес к небольшим студиям повлияло сразу несколько факторов: тут и отмена льготной ипотеки, и продолжающийся несмотря ни на что рост стоимости квадратного метра, и сокращение выбора подобных предложений, что дополнительно работало на подогревание ажиотажа.

Так стоит ли вкладываться в студии или нет: оцениваем перспективы

Как демонстрирует динамика сделок купли-продажи квартир в Москве в 2024 году, волна спроса на студии имела искусственный характер. Уже к октябрю 2024 года доля сделок с микроквартирами в Москве упала до 12%.

Потенциальные покупатели убедились, что их тревожные ожидания резкого роста цен на новостройки после запрета на строительство компактных квартир и студий не оправдались. Кроме того, запрет не коснулся тех застройщиков, которые уже находятся в стадии возведения новых домов с квартирами менее 28 квадратов.

Получив возможность более осознанного выбора и принятия решения, потенциальные инвесторы постепенно приходят к пониманию, что несмотря на кажущуюся привлекательность, микроквартиры далеко не идеальный вариант вложения свободных средств. Так, для съема арендаторы все же предпочитают не студии, а однокомнатные квартиры с выделенной полноценной спальней и кухней. Да и для семейного проживания микроквартиры, мягко говоря, не слишком подходят. Так что к высоколиквидным, легко реализуемым при необходимости активам отнести их не получится.

Кроме того, если взять на себя труд оценить стоимость квадратного метра в малогабаритной студии и, к примеру, компактной двухкомнатной квартире в том же доме, можно заметить, что в студиях стоимость квадрата оказывается выше, в зависимости от конкретного объекта,  на 10-30%. Так что с инвестиционной точки зрения на рынке можно найти и более привлекательные объекты, чем микростудии.

На начало 2025 года в Москве «квадрат» в компактных лотах в среднем на 10-15% дороже, чем в однокомнатных и двухкомнатных квартирах. В Московской области разрыв по стоимости квадратного метра в одном и том же ЖК может достигать  32%.

В то же время уже к осени 2024 года на рынке новостроек Москвы, которые продаются по договорам долевого участия,  не осталось лотов стоимостью менее 5 миллионов рублей.  К концу декабря 2024 средняя стоимость квартиры площадью до 28 кв. м в Москве составляла 10,1 млн рублей.

Доля микроквартир в продаже продолжает снижаться. Аналитики Циан по собственным данным назвали самый дешевый объект в сегменте  до 28 квадратов на начало 2025 года: апартаменты площадью 21 кв.м в комплексе апартаментов ЖК WellBe, расположенном в Зеленоградском округе г.Москвы и микростудия в Тропарево-Никулино площадью 22 квадрата. Стоимость объектов стартует  от 5,1 миллионов рублей.