Доля в недвижимости: что можно, а что нельзя

Откуда берутся доли? К примеру, человек может получить наследство, либо в дар ему достаётся некоторая часть имущества. Как же правильно ею распоряжаться?

В чём особенности доли?

Согласно статистике 50-80 процентов жилья в России - это долевая собственность. При этом долевой собственностью становятся не только старые коммуналки, но и квартиры в новостройках. К примеру, молодые супруги расходятся, жильё, если оно общее, делится. Однако в этом случае доли не вполне обозначены. Квартира просто делится на пополам. На разные части жильё можно поделить лишь в том случае, если один из супругов вложил в него больше денег при покупке, либо с одним из супругов остаётся ребёнок.

Также владельцами долей становятся наследники умершего человека, который владел квартирой. В целом владеть долями может не один человек, а несколько. И это не всегда означает, что одна доля – это одна комната в квартире. Долевая собственность подразумевает владение лишь некоторого определённого участка в квартире, который высчитывается сантиметрами. Этот участок ограничивается, а за его пределами идёт другой участок, которым владеет другой человек. Доли могут быть равными, а в некоторых случаях одна бывает меньше другой. При этом минимальный размер долей не ограничивается. Вся квартира начинает дробиться на маленькое количество долей.

Таким образом установить порядок пользования подобными долями не так-то просто. Бывают моменты, когда собственники долей не могут друг с другом договориться по-человечески, у них на этой почве возникают скандалы. В этом случае рекомендуется обращаться в суд, где им укажут на правила пользования выделенными долями.

Однако в качестве доли может быть и целая комната. При этом долей не может выступать нежилое помещение, будь это ванная или коридор. Только жилое. Таким образом остальные части квартиры остаются общими:

• кухня;
• коридор; 
• ванная;
• туалет и т.д.

Если выделяются реальные доли, как комнаты, к примеру, в трёхкомнатной квартире, тогда вся квартира становится коммунальной. На целую комнату можно претендовать лишь в том случае, если общий метраж доли будет либо равен, либо превысит метраж комнаты. К примеру, доля равна пятнадцати квадратным метрам, а в квартире комнаты по 20 кв. метров, 16 и 12. В таком случае суд выделит комнату размером 12 квадратных метров.

Чем больше содольщиков, тем хуже. К примеру, на трёхкомнатную квартиру претендует более четырёх собственников, либо даже четыре. Вот ту-то и возникают сложности. Суд в этом случае отказывает в иске. Квартиру приходится либо разменивать, либо продавать.

Как правильно владеть долями?

Владелец доли может распоряжаться ею как угодно. Он же собственник. Однако загвоздка кроется в том, что не всегда это получается, потому что необходимо согласовывать некоторые вопросы с другими собственниками. Это касается продажи доли или аренды.

Правила такие:

• Собственник не должен своими действиями ущемлять права других, чтобы дело не дошло до конфликта.
• Они должны быть в курсе того, что будет происходить с соседним долевым участком.

В первую очередь собственнику необходимо содержать свою долю в порядке, даже если не использует её. Если возникает какая-нибудь аварийная ситуация, её следует устранить. Также следует оплачивать услуги ЖКХ. Оплата идёт по общему платежу. Все просто скидываются и всё. Однако, если возникает спор, у собственника есть право подать в управляющую компанию заявление, чтобы ему выставляли отдельный счёт, который будет пропорционален его доле. Также собственник вместе ос всеми оплачивает имущественный налог.

Также не в коем случае нельзя занимать чужую долю. К примеру, двухкомнатная квартиру в долевом пользовании. Одна комната принадлежит одному собственнику, вторая – другому. Один из них в продолжительном отъезде. Другой решает пока что занять его комнату. Не обязательно он будет в ней жить, а подселит своего друга или подругу, либо будет хранить там свои определённые вещи. Второй собственник может вернуться в любой момент, и подобное поведение не будет расцениваться им как нечто правильное. Назреет конфликт. Не важно, что комната пустует. Она чужая. Второй собственник в любой момент может начать ею пользоваться.

Регистрация в долевой собственности

Собственник той или иной доли может зарегистрироваться в ней без согласия остальных владельцев. Также он имеет права зарегистрировать в ней своего ребёнка, которому ещё не исполнилось 14 лет. Однако если есть желание зарегистрировать супруга (супругу), родителей или других родственников, тогда согласие остальных владельцев просто необходимо.

Можно ли законно выделить свою долю?

Согласно Гражданскому кодексу выделить долю можно лишь в одном случае: если есть возможность в этой части оборудовать отдельный вход и санузел. После этого объект ставится на кадастровый учёт, на него оформляется право собственности. Таким образом собственник становится уже индивидуальным собственником и не от кого не зависит. Сложность заключается в том, что подобное нельзя применить к квартирам. По этой причине собственники часто обращаются в суд, чтобы за ними закрепили комнату.

Поделить квартиру не так-то просто. Общая площадь должна быть при этом не менее 28 кв. м. Но даже если есть возможность установить отдельный вход из одной комнаты, то установка коммуникаций – удовольствие недешёвое. Стоит ли оно таких денег?

Лучший выход – это просто отказаться от своей доли, получить деньги от остальных собственников, который её выкупят, и потратить их на своё усмотрение. К примеру, добавить ещё денег и купить себе жильё получше. А прежнюю долю остальные собственники благополучно поделят между собой.

Особенности продажи доли

Итак, если собственник всё-таки решил продать долю, пусть даже совершено постороннему человеку, остальные должны об этом знать. Даже если они и не сбираются её выкупать. По закону именно остальные собственники имеют первое права выкупа этой доли. Если в течения месяца покупка доли другими собственниками так и не состоится, либо никто из них не напишет заявления об отказе, можно смело заключать сделку с другим покупателем.

Сложности возникают, если один из собственников живёт в другом городе, либо никто не знает, где он живёт. Как без его согласия приступать к сделке? В таком случае продавцу необходимо попробовать разыскать последнее место жительства отсутствующего дольщика и отправить ему извещение о продажи своей доли. Главное, чтобы на руках были доказательства того, что он предпринял все попытки об извещении. Таким образом легче решить этот вопрос у суде, если такое произойдёт.

Бывает так, что собственник нарушает право выкупа других владельцев долей и втайне продаёт долю. Тогда они могут подать иск в суд. Главное, сделать это в течение 3-х месяцев.

Стоит отметить, что удобнее и выгоднее продавать всю квартиру целиком, чем доли по отдельности. То есть все собственники соглашаются на продажу своих долей.

Есть ли спрос на долевую недвижимость?

Как правило, люди стараются редко приобретать доли. Это касается лишь некоторых категорий покупателей. Допустим, человек приехал из провинции в большой город, и располагает некоторым количеством денежных средств. Ему нужна регистрация. Регистрация способна решить большое количество проблем.

• Во-первых, с ней легче прикрепиться к поликлинике, чтобы получить бесплатную медицинскую помощь.
• Во-вторых, некоторым работодателям тоже важна прописка будущего соискателя. Не всем, конечно, но есть такие крупные компании, которые не берут на работу людей из ниоткуда.
• В-третьих, если есть дети, без прописки невозможно устроить их в детский сад или школу.

К тому же не всегда у людей хватает денег, чтобы купить целую квартиру. А снимать не хочется. Это дорого, ещё плюсуем к этому платежи. А деньги на долю есть. Так почему бы не купить часть и не жить в этой своей законной части квартиры?