×
Показать на карте +7 495 505-55-00 +7 495 505-39-00 Только выгодные сделки!
Соблюдение интересов каждого клиента
Профессионализм и совершенствование
г. Москва, Митинская улица, д.36, корп.1, 4й этаж ,офис 419

Что значит квартира с обременением и как ее продать

Из-за высокой стоимости жилой недвижимости позволить себе такую дорогую, но очень нужную покупку, могут далеко не все. Многие семье не имеют возможности приобрести квартиру даже в ипотеку. Иногда на выручку может прийти покупка квартиры с обременением. Такое жилье будет стоить значительно дешевле, но за эту выгоду придется потратить немало времени на бумажную работу. Прежде чем решаться на такой смелый шаг, как покупка жилья с обременением, хорошо изучите само это понятие и исследуйте важные нюансы, касающиеся сделки купли-продажи. Что значит обременение квартиры по ипотеке, материнскому капиталу, как его снять и как купить такое жилье - читайте в нашей статье.

Что значит квартира в обременении

Обременение на недвижимое имущество - это наличие каких-либо юридических условий, которые ограничивают возможные действия владельца с этим объектом. Собственник не может продать жилье, пока не будет получено на это разрешение у третьей заинтересованной стороны. В зависимости от типа обременения, такой стороной может выступать банк, управляющая компания, получатель ренты, или иные заинтересованные лица, обладающие правами на объект недвижимости.

Разновидности обременений:

  • Ипотечный договор. Если владелец жилья не выплатил банку все средства за него, но хочет его продать, то провести сделку купли-продажи можно только с согласия банка. А новому владельцу кредитная организация может поставить любые условия
  • Рента - если в квартире проживает получатель ренты, то продать жилье можно только с его согласия
  • Арест на жилье - накладывается, если долг по коммунальным платежам переступил определенный порог. Продать, или совершить иную сделку с такой квартирой владелец может только после выплата долга
  • Квартира в наеме до определенного срока - хоть квартиросъемщики и не имеют никаких прав на снимаемое жилье, они могут там жить до срока, указанного в договоре. Если квартира будет продана, новый владелец не сможет выселить жильцов до оговоренного в договоре срока
  • Признание дома аварийным - тоже считается обременением и лишает владельцев права продавать свою квартиру в нем
  • Сервитут - если человек имеет право пользоваться жильем, собственником которого он не является, согласие на продажу жилья необходимо получить и у этого жильца

Как проходит купля-продажа квартиры с обременением

Процесс сделки осуществляется сложнее и дольше, чем обычно. А сторонам сделки придется еще и подписать специальный бланк в договоре. Обременение можно снять только после устранения его причины - выплаты задолженности и т.д. Но если есть необходимость продать такое жилье, то владельцу придется получить разрешительные документы от банка или заинтересованных сторон. Далее следует не менее сложный процесс - найти покупателя, которого устроит квартира в обременении.

Этапы оформления сделки:

  • Покупатель снимает в банке-залогодержателе две ячейки: одну для средств, погашающих ипотеку, другую для денег, предназначенных продавцу
  • Средствами из первой ячейки происходит погашение ипотечного кредита, а остальные отдает продавцу
  • Банк предоставляет документ, подтверждающий закрытие кредита
  • Оформляется договор купли-продажи
  • Переход права собственности к покупателю оформляется в регистрационной палате. Здесь же выдают документ о ликвидации обременения

Перед началом всей процедуры лучше подписать с продавцом предварительное соглашение с залогом. Чтобы не пришлось судиться с ним, если после погашения задолжности банку покупателем, он вдруг откажется от купли-продажи. В документе оговаривается, что для оплаты квартиры покупатель выделяет часть средств на погашение ипотечного кредита продавца жилья.

В договоре купли-продажи квартиры с обременением должно быть указано, что продавец известил покупателя о наличии обременения. Также необходимо подробно прописать процесс взаиморасчета.

Как снять обремнение с квартиры

Что значит обременение квартиры мы выяснили, теперь подходим к не менее важному нюансу - процессу устранения.

После того, как причина обременения устранена (выплачен долг перед банком, например), необходимо обратиться в Регистрационную палату с пакетом документов:

  • Заявлением с просьбой снять обременение - подается собственником и банком. В кредитной организации должны выдать специальный бланк, само заявление подписывают также и сотрудники банка
  • Свидетельством регистрации права на объект недвижимости
  • Документами, подтверждающими факт выплаты долга и договор на ипотечное кредитование
  • Закладной

В Росреестр должны обратиться все собственники, а в некоторых случаях и представитель кредитной организации, где была выдана ипотека. Практически сразу выдадут документ, подтверждающий снятие обременения. Но новое свидетельство с информацией об отсутствии обременений выдадут не ранее, чем через 4 недели. Оплачивается государственная пошлина и сделку можно считать завершенной.

Выше мы рассматривали пример, касающийся квартиры с обременением по ипотеке. Это наиболее частый объект совершения сделок купли-продажи в данной нише. Приобретая ипотечную квартиру, нужно помнить, что все действия с ней совершаются с разрешения представителей банка. При этом, банк покупателю может выставить свои условия. Например, согласиться на сделку только после погашения не менее половины ипотечного займа.

Есть еще один способ продажи жилья, находящегося в ипотеке. Это переоформление займа с продавца на покупателя. Но такой вариант не всегда можно реализовать, банк может отказать в процедуре, если, например, у покупателя испорчена кредитная история. Также камнем преткновения может стать низкая официальная зарплата покупателя.

Обременение жилья касается не только продажи, но также обмена, сдачи в аренду или дарения. Т.е, владелец не сможет проводить никаких сделок со своим жильем, пока не снимет обременение.

Квартира с обременением по материнскому капиталу

Если одним из владельцев жилья значится несовершеннолетний ребенок, интересы которого могут быть ущемлены при продажи квартиры, органы опеки могут наложить обременение на такой объект недвижимости. Если квартира приобретается с привлечением материнского капитала, то в ней должна быть выделена доля и на каждого ребенка. Таким образом, ребенок становится собственником доли квартиры, а значит, на нее наложено обременение. Если при этом жилье было куплено в ипотеку, то имеет место быть двойное обременение.

Чтобы продать квартиру с обременением по материнскому капиталу, необходимо:

  • Параллельно с поиском покупателей подобрать подходящий вариант жилья себе (а значит, и малолетнему собственнику доли). Новое жилье должно отвечать всем требованиям благоустройства. Органы опеки могут проверить этот факт
  • Проекты договор составляются на обе сделки
  • В органы опеки нужно подать заявление о предоставлении разрешения на продажу квартиры с одновременным приобретением нового жилья. Оно также должно быть оформлено и на детей. Если собственниками квартиры являются только взрослые, то между продажей старой и покупкой новой они вольны жить где угодно. Если же квартира приобретена с привлечением материнского капитала, то несовершеннолетние собственники доли должны сразу въехать из старой квартиры в новую

В любом случае, ключевым моментом является запрет на ухудшение условий проживания ребенка. Площадь жилья и количество комнат должны быть не меньше, чем в старом. Только в таком случае можно продать квартиру с обременением по материнскому капиталу. Необходимо получить согласие органов опеки и на проведение сделки купли-продажи, и на приобретение конкретного жилья, отвечающего интересам ребенка. Органы опеки тщательно проверяют этот факт.

Продажа квартир с обременением только по материнскому капиталу - явление частое. Но продать жилье с двойным обременением значительно сложнее.