Перепланировка квартиры в новостройке

Проекты современных новостроек соответствуют европейским стандартам, при этом особое внимание уделяется эргономике квартиры. Но зачастую покупатели ищут индивидуальных решений, даже если объект недвижимости еще возводится. Перепланировка в новостройке может также понадобиться, если жильцам показалось неудобным существующее расположение комнат и помещений в квартире. Даже, если квартира со свободной планировкой, это не означает, что можно рушить старые стены и возводить новые без согласования соответствующих организаций. С чего начать перепланировку в новостройке, как узаконить новое расположение помещений и сколько это будет стоить, мы расскажем в данной статье.

Как сделать перепланировку в новостройке

Перепланировка квартиры в новостройке производится на основании соответствующего разрешения Жилищной инспекции. Чтобы получить данное разрешение, нужно выполнить ряд условий.

Существует три способа перепланировки квартиры в новостройке:

• После получения права собственности на новую квартиру. Такой вариант встречается чаще всего
• Договориться об индивидуальном расположении перегородок в квартире можно с застройщиком еще на этапе строительства. Данный способ наиболее выгоден и прост для покупателя, но девелоперы на это идут неохотно. В некоторых случаях компании-застройщики сами предлагают подобные услуги, чтобы увеличить количество продаж. При этом, они все равно выдают заранее согласованные готовые решения
• После получения ключей, но до получения свидетельства о собственности. Жилищный кодекс говорит о том, что перепланировку можно осуществить лишь после получения одобрения от жилищной инспекции. Существует постановление Правительства Москвы, согласно которому вместо свидетельства о регистрации собственности можно предоставить ряд других документов. Акт приемки-передачи квартиры, договор об уступке прав, копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Но такие послабления действуют только для новостроек, расположенных на территории столицы

Если здание уже возведено, придется создать проект перепланировки квартиры в новостройке, согласовать его в соответствующем отделе местной администрации. Сотрудники администрации проверят, не собираетесь ли Вы сносить несущие стены, не повлияет ли негативно перепланировка на новостройку в целом.

Перепланировка квартиры в новостройке до получения права собственности

Как правило, между выдачей дольщику ключей от квартиры в новостройке до возможности получения права собственности проходит много месяцев. Поэтому, чтобы после регистрации права собственности сразу же въехать в новое жилье с удобной планировкой, многие пытаются сделать перепланировку в новостройке сразу же. Как мы сказали выше, сейчас такое возможно в Москве, если вместо свидетельства о регистрации права собственности предоставить Жилищной инспекции другие документы, подтверждающие факт покупки и приемки жилья.

Если будущий собственник планирует провести перепланировку в новостройке до получения на нее права собственности, ему необходимо предупредить об этом застройщика. Таким образом, в договоре долевого участия (если квартира покупается на этапе постройки здания) или в договоре об уступке прав (если жилье приобретается в уже возведенной новостройке) обязательно должно быть заявлено одобрение застройщика на такую перепланировку. Отметим, что девелопер не вправе выдавать разрешение на саму перепланировку. Он выдает согласие на возможность перепланировки, которая в дальнейшем будет согласована с уполномоченными организациями.

Следует учесть, что перепланировка в новостройке с ипотекой зачастую невозможна до получения регистрации права собственности. Большинство банков отказывают в перепланировке, пока не будет получено право собственности. А без разрешения заемной организации согласовать перестройку квартиры нельзя.

Перепланировка в новостройке со свободной планировкой

Сегодня новостройки все чаще возводятся по современным стандартам и со свободной планировкой. Перегородки между помещениями могут отсутствовать вовсе, или имеются чисто символически, высотой в кирпич. Но перегородки между комнатами, санузлами и другими помещениями в квартире все равно необходимо согласовывать с Жилищной инспекцией. Поскольку в юриспруденции не существует понятия "свободная планировка". Создавая проектную документацию, девелопер должен указать в ней все перегородки, выделить санузлы, коридоры, кухни. Иначе не выдадут разрешение на строительство. В проектной документации перегородки указаны, но девелопер их не строит внутри квартир. Следовательно, собственнику все также необходимо согласовать перепланировку в новостройке без стен.

Перед тем, как сдать здание в эксплуатацию, оно проходит инвентаризацию: уполномоченные организации (в основном БТИ) определяют окончательные площади квартир, выполняют их схемы. Замеры эти осуществляются на основе проектной документации, предоставленной застройщиком.

Составляется один из двух поэтажных планов БТИ:

• С условно выложенными газобетонными блоками на полу, обозначающими перегородки между всем помещениями в квартире
• Либо на плане отдельно выделяют только санузлы и кухни, а остальное пространство обозначено как единая жилая комната

Указанные пунктиром условные перегородки в плане считаются полноценными возведенными стенами, а значит, на их разрушение и возведение новых необходимо согласие Жилищной инспекции. Поэтому перепланировка новостройки свободной планировки осуществляется в соответствии с теми же нормами, по которым согласовывается перестройка "обычной" квартиры со всеми возведенными перегородками.

Чтобы согласование перепланировки в новостройке не вызвало проблем, необходимо соблюдать строительные и правовые нормы. Например:

• Перемещать или изменять размер санузлов можно только за счет нежилых помещений: коридоров, кладовых, гладильных комнат и т.д. Если увеличить размер санузла, "отделив" квадратные сантиметры от комнаты, узаконить перепланировку не получится
• Туалет и ванную комнату нельзя располагать над кухней или комнатой нижней квартиры
• Кухню нельзя размещать под санузлами квартиры, расположенной этажом выше
• В "однушках" комната не должна быть меньше 14 квадратных метров
• Твердотопливные камины можно располагать только на первом и последнем этаже новостройки

Лишь соблюдая эти и другие правила СНиП перепланировки, можно будет впоследствии узаконить перепланировку квартиры в новостройке.

Как оформить перепланировку в новостройке

Порядок согласования перепланировки квартиры в новостройке:

• Перед планированием перестройки квартиры нужно в БТИ получить план на квартиру
• Если застройщик заказывал инвентаризацию здания у кадастровых инженеров, собственник жилья должен заказать поквартирный план у БТИ
• Создается проект перепланировки. Желательно для этого нанимать специалистов, которые уже наизусть знают все правовые и строительные нормы перестройки квартир. Проект можно составить в БТИ или в проектно-технических бюро с допуском СРО. Стоимость проекта зависит от размера квартиры, объема работ и от индивидуальных расценок компании. В среднем, стоимость проекта варьируется от 8000 до 20000 рублей
• Далее проект согласуется в соответствующем отделе местной администрации. Как правило, это Жилищная инспекция, или архитектурный отдел. В некоторых случаях проект нужно согласовать еще и с управляющей компанией. Заявление на согласование перепланировки в новостройке можно подать как в МФЦ, так и непосредственно в администрацию
• К проекту прикладывают документы: технический паспорт на квартиру, правоустанавливающие документы, согласие всех собственников, в т.ч. и несовершеннолетних
• Администрация выносит решение о разрешении перепланировки в течение 45 дней
• Затем собственник обращается в суд с просьбой узаконить проект
• От БТИ получаем новый техпаспорт и начинаем перепланировку в соответствии с ним
• После окончания работ, в жилищную инспекцию направляется соответствующая информация. Пишут заявление об оформлении акта завершенной перепланировки, добавляют договор с проектно-техническим бюро (копию) и специальный журнал в котором подробно описываются все действия по перепланировке с указанием последовательности
• В течение двух недель после оповещения жилищной инспекции, приедет комиссия по перепланировке
• На проверке должны присутствовать сотрудники бюро, составляющего проект, и участник строительной бригады
• Когда все необходимые подписи в актах получены, можно направлять в БТИ за новым техническим паспортом, перед этим подав соответствующий запрос. При этом нужно будет оплатить госпошлину около 2500 рублей

Разрушение стен и возведение новых всегда связано с сильным шумом. Проводите работы в соответствиями с Законом О тишине своего региона. А если соседи будут интересоваться, законна ли Ваша перепланировка, не ругайтесь с ним, а спокойно покажите всю документацию. Они имеют право интересоваться, не сносите ли Вы несущих конструкций, и не собирайтесь ли располагать свой туалет над их кухней.

Не совершайте ошибку, начиная перестройку квартиры до того, как получили согласие Жилищной инспекции. Ведь в случае обнаружения малейший нарушений, квартиру придется приводить к первоначальному виду. Естественно, за свой счет.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Если перестройка квартиры уже сделана до того, как получены соответствующие разрешительные документы и акты, ее придется узаконить через суд. План действий следующий:

• Вызывается инженер из БТИ: он сделает необходимые замеры и обозначит расхождения с планом. Он же выдаст новый технический паспорт, где будет стоять штамп о незаконной перепланировке. Если несущие конструкции не разрушали, сотрудник БТИ также выдаст техническое заключение об их целостности
• Собственник подает заявление в жилищную инспекцию или архитектурный отдел на одобрение перепланировки, прикладывая акты, полученные от инженера БТИ. Назначается комиссия, которая откажет в проведении перепланировки в новостройке. Именно этот отказ будет являться основанием для обращения в судебный орган
• Теперь собственник может обратиться в суд, к иску об узаконивании перепланировки прикладывая полученные в администрации документы, старый и новые техпаспорта, планы верхних и нижних квартир
• Суд назначит экспертизу, специальная комиссия осмотрит Вашу квартиру, оценивая соответствие новой планировки санитарным, строительным, правовым нормам. Если перестройка квартиры выполнена без нарушений, сотрудник инспекции выдаст акт о выполненной перепланировке. Если нарушения есть, сотрудник их укажет
• Устраняются нарушения и подается апелляция
• Если после этого суд узаконит перепланировку новостройки, нужно вновь обратиться в БТИ за новым техническим паспортом

Если при перестройке квартиры были снесены несущие стены, такую перепланировку не узаконят. Придется возвращать стены на место. За незаконную перепланировку квартиры в новостройке могут назначить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей. Если выявлены серьезные нарушения, также обяжут вернуть на место все перегородки. Чтобы избежать проблем с возвращением конструкций обратно, старайтесь планировать переобустройство в соответствии со строительными нормами, часть из которых мы привели выше.