Непростые вопросы о сделках с жильём через опеку
Бывает так, что квартира продаётся, а среди собственников присутствуют несовершеннолетние. В этом случае сделку проводят через опеку. Но не всегда опека может одобрить, к примеру, продажу квартиры. Случается это по различным обстоятельствам. Давайте подробнее изучим этот вопрос.
В каких случаях требуется предварительное разрешение опеки?
Есть несколько случаев, при которых разрешение опеки необходимо:
- при продаже квартиры или обмене;
- передачи в безвозмездное пользование;
- при дарении;
- при сдаче в аренду;
- при процессе раздела имущества;
- Уменьшении в площади;
- отказе.
Какие документы потребуются?
Любой вид вышеперечисленных сделок требует одних и тех же документов:
- свидетельство о рождении ребёнка;
- акт об установлении опеки или попечительства;
- свидетельство об усыновлении, если усыновители не вписаны в книгу записей рождений в качестве родителей усыновленного ребенка;
- акт о помещении ребенка, оставшегося без попечения родителей, под надзор в специализированную организацию.
Бывает так, что фамилия родителей не совпадает с фамилией ребёнка в свидетельстве о рождении. Тогда следует иметь на руках свидетельство о заключении брака, либо это может быть свидетельство о расторжении брака, либо справка из загса о смене фамилии.
Эти документы, кроме копий паспортов, опека запрашивает в рамках межведомственного взаимодействия. Остальные документы могут понадобиться в зависимости от того, какая будет сделка.
Список документов для отказа от наследства:
- свидетельство о смерти наследодателя в обязательном порядке;
- подтверждение того, что принимать наследство невыгодно для несовершеннолетнего - к примеру, умерший накопил много долгов (в этом случае следует предоставить документы о долгах);
- правоустанавливающие документы на имущество.
- отчёт об оценке (спрашивают не всегда, но могут).
Документы для купли-продажи:
- понадобятся правоустанавливающие документы;
- выписки из ЕГРН на продаваемое и покупаемое взамен жильё (при этом на покупаемое жильё выписку предоставляет продавец, он же пишет в Росреестр заявление о том, что даёт разрешение на предоставление своих данных, - в противном случае сведения о собственнике в документе не будут указаны.
- отчёт об оценке продаваемого и покупаемого взамен жилья (могут спросить).
Список документов для передачи имущества ребенка в залог:
- следует предъявить предварительное согласие залогодержателя (обычно в качестве него выступает банк, который выдает ипотеку;
- необходимы правоустанавливающие документы на квартиру, где в доле присутствует несовершеннолетний собственник.
- отчёт об оценке (как и во всех случаях, спрашивают не всегда, но иметь на всякий случай надо).
Если несовершенный собственник живёт в другом месте?
К примеру, ребёнок не живёт в квартире, которая считается его имуществом, а в соседнем городе и т.д. Тогда следует обратиться по месту жительства. Отдел опеки, в свою очередь, принимает следующие действия:
- Отправляет запрос туда, где находится имущество, получает нужные данные и только уже после этого принимает решение об одобрении сделки.
- Советует родителям ребёнка отправиться в опеку населённого пункта, где находится имущество. Тогда родители должны взять там предварительное согласие на сделку.
- Либо можно запросить предварительное заключение в отделе опеки населённого пункта, в котором находится квартира. И только на основе данного заключения можно решать вопрос об одобрении сделки, либо отказе.
Один из родителей не соглашается на сделку
Такой вариант имеет место быть. Родители могут быть в разводе, и один из них против. А для совершения сделки необходимо, чтобы оба родителя были согласны. Опека при этом может попытаться уладить конфликт. Но если ничего не получается, тогда только через суд. Но это только в том случае, если родителя, не согласного со сделкой, не лишали родительских прав.
Бывает и так, что оба родителя преследуют только свои интересы в ходе этого конфликта, а вот интересы ребёнка уже не учитываются. Тогда опека имеет право назначить для защиты прав несовершеннолетнего независимого представителя.
Почему так важно предварительное разрешение?
Предварительное разрешение одержит информацию касательно того, при каких условиях возможна сделка с имуществом. Допустим, продажа квартиры возможна только в том случае, если будет куплена другая. Оформление договора, где в собственниках числится несовершеннолетний, допустимо только через нотариуса. Если договор будет подписан в простой письменной форме, то сделка в Росреестре не будет зарегистрирована.
Также предварительное разрешение содержит в себе отложенное обязательство родителей оформить недвижимость на ребенка взамен проданной. Они могут переписать на несовершеннолетнего долю в новостройке. Если условия разрешения не будут выполнены, опека отменит сделку посредством суда. Тожее самое произойдёт, если сделка была совершена без предварительного разрешения.