Как выбрать надежного застройщика

Жилье сейчас стоит очень дорого, но накопить или взять в ипотеку нужную сумму - не единственная сложная задача. Выбрать надежного застройщика среди сотен компаний - дело тоже не из легких. Недобросовестный девелопер может сильно усложнить жизнь дольщиков, затянув сроки сдачи объекта, или вовсе продав жилье без инженерных коммуникаций. В этой статье мы расскажем, как выбрать застройщика, на что обратить внимание, какие документы запросить у девелопера, чтобы вместо современной квартиры в новостройке не получить разваливающийся теремок.

Как правильно выбирать застройщиков: собираем информацию о девелопере

Самый первый шаг, который можно сделать не выходя из дома - это зайти на сайты компании-застройщика и конкретного возводимого здания. Там можно изучить не только проект здания, фото уже построенных домов, но и найти важные документы, а также посмотреть веб-трансляцию строительства.

Хорошо, если на сайте застройщика в свободном доступе опубликованы следующие документы:

• Устав
• Свидельство о регистрации компании
• Свидетельство о постановке на налоговый учет
• Выписка из ЕГРЮЛ
• Разрешение на строительство
• Проектная декларация

Наличие такой документации на сайте говорит в пользу девелопера: значит, он заботится о комфорте потенциальных дольщиков и ему нечего скрывать. Как правило, вся документация располагается на сайте во вкладке "документы". Отсутствие такой информации в свободном доступе не говорит о нечистоплнотности застройщика. Просто попросите представителей компании прислать копии документов на втором этапе своего мини-расследования. Если застройщик начнет юлить и всячески стараться оттянуть демонтстрацию документов - это повод настрожиться.

На сайте налоговой службы сопоставьте дату регистрации застройщика. Обращайте внимание на все несовпадения и попросите представителей компания их обосновать. Какие-либо несостыковки необязательно свидетельствуют о ненадежности застройщика. Например, если в рекламе новостройки наблюдаете логотип другой компании, а не застройщика, возможно, это логотип учредителя и ничего криминального в несовпадении названий нет.

Внимательно изучите все представленные бумаги, особенно разрешительную документацию. Изучая разрешение на строительство, обратите внимание на:

• Название застройщика
• Дату выдачи разрешения
• Подробное описание объекта строительства
• Подпись и печать чиновника, выдавшего разрешение

В проектной декларации указываются:

• Финансовые риски
• Сроки строительства
• Описание новостройки
• Объекты, которые девелопер возвел за последние три года
• Прибыль компании за текущий год
• Права застройщика на конкретный земельный участок, на котором планируется возвести новостройку

Чтобы выбрать надежного застройщика, изучив внимательно информацию, представленную на сайте девелопера, отправляйтесь на другие сайты - ищите отзывы тех, кто уже купил у него квартиру. Возможно, там будет информация о соответствии обещанного срока сдачи здания реальному, качестве постройки, выполнении застройщиком обещаний. Более того, там можно узнать о бытовых нюансах: удобно ли добираться от здания, вовремя ли дают отопление, об инфраструктуре местности. Но учитесь фильтровать заказные отзывы: они могут быть как позитивные, проплаченные застройщиком, так и негативные, которые оплатили конкуренты.

Какого застройщика выбрать в Москве или в другом городе? Конечно, избегать компаний, к которым кто-то предъявлял требования о банкротстве. Зайдите на сайт арбитражного суда и выберите вкладку "картотека дел". Там можно найти информацию о возможном банкростве застройщика.

Информация о финансировании

Возвести многоквартирный дом в Москве стоит несколько миллиардов рублей. Далеко не у каждого застройщика найдется такая сумма, поэтому деньги либо берут в кредит, либо получают от покупателей. Во втором случае речь идет о долевом строительстве. Чтобы побыстрее найти первоначальные суммы, девелопер пытается продать первые квартиры еще на этапе котлована здания. На такие квартиры ставят максимально низкие цены, чтобы как можно больше увеличить спрос. Приобрести жилье на этапе котлована - максимально выгодно, ведь с каждым новым этапом строительства цены на  квартиры будут взлетать. Но такая покупка и большой риск для семейного бюджета: строительство может сильно затянуться, или вовсе заморозиться на неопределенный срок. У надежного девелопера таких ситуаций быть не должно, как мы уже сказали, сроки сдачи здания в эксплуатацию прописаны в проектной декларации. Но в действительности данные сроки нередко нарушаются.

Другие застройщики подписывают с кредитными организацииями договоры на проектное финансирование. А возвращают кредит деньгами, полученными от покупателей. Какого выбрать застройщика - который получает деньги сразу от покупателей, или от банка? Надежнее второй вариант, т.е., девелоперы, которые возводят здание на деньги кредитной организации. Поскольку банк уже до покупателей просчитал риски, связанные со строительством новостройки, а у застройщика уже есть вся сумма на все работы подрядчиков, чтобы закончить возведение в оговоренные сроки.

Узнать, какой тип финансирования выбрала строительная компания, а соответственно, и выбрать надежного застройщика при покупке квартиры, еще раз обратите внимание на проектную декларацию. Там, в разделе "Финансовые риски" должна быть подобная строчка: "Строительство происходит за счет заемных банковских средств".

Выбирая застройщика, обратите внимание, нет ли у него уже задолженностей. Они могут возникнуть и из-за необплаченных штрафов, возникающих по причине просрочки введения здания в эксплуатацию. Если штрафов много, значит, у девелопера нет возможности их погасить. А значит, это точно не надежный застройщик.

Статус земли под новостройку и надежность девелопера

Лучше выбирать застройщика, который возводит здание на собственной земле, а не взятой в аренду. Если право пользоваться землей имеет государство, то оно в любой момент может потребовать сменить компанию-застройщика. Как итог - сильно затянутые сроки строительства, вплоть до нескольких лет.

Сроки строительства

В первую очередь срок возведения здания зависит от технологий и материалов строительства. Наиболее быстро возводят панельные дома, поскольку их собирают из готовых заводских плит. Такой дом можно построить за 7 месяцев.

Строительство монолитно-каркасного дома может затянуться на полтора-два года, поскольку возведение каркаса происходит быстро, а заполнение кирпичом требует времени.

Самым "затяжным" будет строительство кирпичного дома, возводятся стены кирпичик к кирпичику. На это может потребоваться более 2,5 лет.

Также необходимо учитывать климат местности. В Сибири дома строятся дольше, чем в Москве или на Юге страны, поскольку делать котлован и возводить фундамент при низких температурах нельзя.

Если в документации завялено, что планируется возведение кирпичного дома, но девелопер обещает его построить за пару лет - это тоже повод насторожиться. Надежный застройщик в проектной декларации указывает сроки, адекватные типу постройки, и прибавляет еще год на всевозможные форс-мажоры, вроде затяжной неблагоприятной погоды и смену подрядчиков.

Фото- и видеоматериалы со стройплощадки

Не стоит упускать из виду просмотр фото со стройки. Еще лучше, если ведется веб-трансляция. Эти материалы помогут оценить темпы строительства и соответствие срокам.

Видео желательно смотреть дольше пяти минут: иногда, если ломается камера, или застройщику есть, что скрывать, включают двухминутные заглушки. Сцены на них бесконечно повторяются, мешая дать адекватную оценку темпам возведения. Если изображения с веб-камеры вовсе нет, или видите заглушку - пишите застройщику, чтобы решил проблему. Игнорирует? Тогда стоит поискать более честного и надежного застройщика.

Запрос документов у девелопера

Если приглянулась какая-то новостройка, уже найдена нужная информация о компании, отправляйтесь на личную встречу с представителем застройщика. Повод важный - посмотреть оригиналы документов, получить образец договора долевого участия в строительстве.

Снимите копии с оригиналов учредительных документов, чтобы дома проверить их через сайт налоговой службы. Особое внимание нужно уделить заключению договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Он защищает покупателя от ряда мошеннических схем.

В ДДУ должно быть указано:

• Адрес возводимого объекта
• Кадастровый номер участка
• Этаж и номер квартиры
• Технические особенности квартиры: площадь, высота потолков, планировка
• Дату сдачи объекта в эксплуатацию

Девелопер должен предоставить Вам именно такую квартиру, которая указана в договоре долевого участия. Если не совпадает, например, площадь - это повод написать претензию и потребовать перерасчета стоимости квартиры.

Сроки возведения здания могут быть перенесены застройщиком, но новые сроки он обязан оговорить с каждым дольщиком. Покупатели же не обязаны подписывать соглашение о переносе сроков. А если сроки все-таки будут нарушены, дольщики вправе потребовать компенсацию за каждый день просрочки. Такие пени составляют 1/150 ставки рефинансирования.

Также в ДДУ указывают гарантийный срок, в течение которого застройщик должен исправить недочеты, либо выплатить за них компенсацию. При этом, он несет ответственность не только за квартиру, но и за инженерные системы.

Чтобы выбрать правильного застройщика, лучше привлечь к подписанию ДДУ независмого юриста. Он проверит каждый пункт договора, поможет исправить невыгодные для Вас, договориться о выгодных условиях. Услуги юриста небесплатны, но помогут покупателю приобрести квартиру максимально выгодно и избежать неприятных нюансов.

Просмотр готовых объектов

Не пренебрегайте данным пунктом: изучите уже возведенные дома, оцените местность, инфраструктуру, качество постройки. Возможно, вам удастся узнать подробности о застройщике и его объекте, которые не найдешь в Интернете.

Застройщик должен по запросу дать Вам адреса уже построенных домов. Посейщайте дома, возведенные в текущем или предыдущем году. Обратите внимание на качество входных дверей, отделку фасадов, благоустройство подъездов и двора. Осмотрите стены и потолок самого верхнего этажа: нет ли на них потеков. Если штукатурка сырая, не покупайте у этого девелопера квартиру на самом верху. Оцените работу лифта и качество уборки подъездов.