Сервис обратного звонка RedConnect
×
Показать на карте +7 495 505-55-00 +7 495 505-39-00 Только выгодные сделки!
Соблюдение интересов каждого клиента
Профессионализм и совершенствование
г. Москва, Митинская улица, д.36, корп.1, 4й этаж ,офис 419

Как оценить свою квартиру перед продажей

Когда человек решает продать или обменять квартиру, самый первый вопрос - на какую сумму можно расчитывать, устанавливая цену на данный объект недвижимости. Если слишком завысить ожидаемую стоимость, квартиру можно продавать десятилетиями, но и "продешевить" не хочется. Ведь на вырученные деньги чаще всего планируется дорогостоящая покупка, или приобретение нового жилья. Разброс цен за квадратный метр огромен, ведь стоимость квартиры складывается из множества факторов. Поэтому у потенциальных продавцов жилья возникает резонный вопрос - как оценить квартиру перед продажей, чтобы назначить адекватную цену. Ответ на такой вопрос мы и дадим в этой статье.

Четыре способа оценки жилья перед продажей

  • Получение справки от БТИ об оценке собственности или в специальной оценочной компании. Справка из БТИ носит скорее формальный характер, а вот специальные оценочные компании дадут отчет о рыночной стоимости объекта. Официальную справку о рыночной стоимости квартиры обязательно получать лишь тем, кто планирует покупать эту квартиру в ипотеку. Кредитной организации необходимо предъявить доказательства истинной цены имущества, которое будет находиться в залоге. Как правило, официальную справку о стоимости жилья получает потенциальный покупатель, поскольку эта информация нужна ему, а не продавцу. Справку изготовят приблизительно за неделю, а стоить это будет около 5000-10000 рублей
  • Консультация с риэлторами. В отличие от оценочных организаций, агентства недвижимости оперируют цифрами реальных сделок, а не просто предложений. Уже в процессе разговора риэлтор получит нужную информацию о решающих факторах, формирующих стоимость объекта. Но помните, что риэлторы, как правило, немного завышают цену, чтобы была возможность торга с потенциальными покупателями. Таким способом можно довольно безопасно узнавать приблизительную стоимость квартиры. Но не рекомендуется пользоваться малоизвестными сайтами для определения оценки стоимости жилья, если на этих онлайн сервисах просят ввести подозрительную информацию, например, количество прописанных людей
  • Самостоятельная оценка продаваемой квартиры. Сейчас в Интернете полно баз данных объектов недвижимости. Можно провести самостоятельный анализ, сравнивая свою квартиру с другими похожими на рынке. Некоторые базы данных могут выдать приблизительный анализ стоимости в автоматическом режиме. Но есть вероятность, что такая система может выдать завышенную цену. Еще один недостаток - невозможность отталкиваться от индивидуальных особенностей жилья, которые могут отразиться на стоимости - занизить или завысить цену. Особенную роль здесь играют юридические тонкости. Чистота документов, количество перепродаж объекта, сколько лет жилье находится в собственности, наложен ли на квартиру арест, или, не является она ипотечной
  • Взять цену "с потолка". Определить наугад стоимость квартиры, при этом ощутимо завысить ее и ждать, когда найдутся покупатели. Практика показывает, что покупатели могут найтись даже на жилье с сильно завышенной ценой, но сколько эти поиски будут длиться - никто сказать не сможет. Такой способ определения цены квартиры перед продажей - самый ненадежный. Но им можно воспользоваться, если объект просто нужно выгодно продать, без привязки к срокам. А это бывает крайне редко

Главные факторы оценки жилья перед продажей

Оценка жилой недвижимости происходит методом сравнения объекта с похожими. Самый главный фактор оценки - это расположение квартиры: какой это город, район, где находится дом. В каждом городе есть престижные места обитания, или не очень, с неблагоприятной обстановкой вокруг. Очевидно, что жилье где-нибудь в спальном или рабочем районе будет значительно дешевле квартиры в центральной части города. Но на каждую часть города найдутся свои желающие. Застроенный заводами район подойдет людям, которые планируют работать рядом с домом. Если дом построен в центре, где много офисов и магазинов, цена может вырасти на порядок. Если здание расположено в престижном месте и имеет историческую ценность, это уже элитное жилье с соответствующей стоимостью.

Чтобы правильно оценить квартиру перед продажей, анализируем следующие факторы:

  • Тип постройки - из каких материалов возведено здание. Квартиры в блочных и кирпичных домах стоят намного дороже аналогичного жилья в панельном здании
  • Класс жилья - бизнесс, элитное, эконом, серийный или индивидуальный проект
  • Площадь квартиры и количество комнат. Здесь важна и жилая, и общая площадь
  • Размер кухни. Это помещение хоть и не относится к жилым, многие проводят здесь большую часть своей жизни. Поэтому большая кухня может существенно поднять цену квартиры
  • Вид из окон. Если окна выходят на стройку или смотрят глаза в глаза соседнему дому, стоимость квартиры будет меньше аналогичных с "нормальным" видом из окон. Если окна выходят на море или реку, это может увеличить стоимость квартиры на 10-20%. А стоимость видовой квартиры в пентхаусе вообще может быть запредельной. Здесь люди готовы доплачивать не только за красоту из окна, но и престиж. Конечно, у такой квартиры должен быть и соответствующий дизайн
  • Удаленность от метро, если таковое имеется в городе. Здесь все понятно: чем ближе к метро, тем выше цена квартиры
  • На каком этаже расположена квартира. Традиционно самыми дешевыми являются квартиры на первом и последнем этаже. Средние этажи примерно одинаково стоят, но чем выше, тем дешевле
  • Планировка квартиры. Как расположены комнаты, смежные они или отдельные, есть ли технические помещения вроде прачечной или гардеробной комнаты. Влияет также наличие и размер балкона и кладовки, длина коридора
  • Инфраструктура дома - на стоимость жилья влияет даже состояние двора, а также наличие консьержа, видеонаблюдения и охраняемой парковки. Покупатели готовы платить за безопасность и комфорт
  • Состояние ремонта квартиры. Тоже влияет на стоимость жилья, но это отнюдь не самый важный фактор. Главное подготовить квартиру к показам и сделать фото чистого, уютного помещения. Обновить сантехнику, провести генеральную уборку. Затевать большой предпродажный ремонт не стоит, поскольку наверняка покупатель захочет в своем новом доме обустроить все, как ему надо. Но мнение о квартире улучшится и найдется больше желающих предложить хорошую цену, если в квартире будет чисто и уютно, а из кранов не будет капать

Самыми главными определяющими цену факторами являются первые три из вышеприведенного списка. Именно расположение дома, его тип и площадь квартиры в первую очередь определяют ее стоимость. Остальные факторы влияют на цену значительно меньше и сказываются скорее на скорости продажи.

При самостоятельной оценке квартиры перед продажей не стоит сильно переживать из-за точности цифр. Спрос на объекты недвижимости динамичен: то падает, то поднимается. Поэтому на практике даже риэлторы сразу не смогут дать точную оценку стоимости квартиры. Нужно пытаться определить не точную стоимость, а предположить разброс цен от и до с разницей в 5%. В конечном итоге только покупатель определяет стоимость квартиры, соглашаясь или не соглашаясь с той или иной ценой.

Как самостоятельно провести оценку квартиры перед продажей

Чтобы самому определить оценочную стоимость квартиры, нужно выполнить следующие пункты:

  • Выбираем источники данных о продаже квартир. Это 2-3 сайта или газет с объявлениями о продаже вторичного жилья
  • Составляем выборку квартир, которые похожи на Вашу по ключевым параметрам: район, тип дома, площадь квартиры и количество комнат. Идеальной будет выборка из 15-20 квартир. 10-15 похожих объектов тоже смогут дать представление о цене. Если же городок маленький и нет возможности составить такую выборку, присматриваем квартиры из соседних кластеров. Не стоит этого пугаться, ведь покупатель находится в таком же положении: выбора мало и он не сможет с точностью определить правильную цену
  • Проводим анализ квартиры и оценку. На основе полученной выборки мы высчитываем среднеарифметическую цену за 1 квадратный метр жилья. Делим цену квартиры на общую площадь. Не упускайте из виду и все вышеперечисленные факторы, формирующие цену: вид из окна, планировку и т.д. Далее нужно постараться определить приблизительный коэффициент к среднему арифметическому цены. Например, высокие потолки или окна, выходящие на живописный берег, могут поднять цену на 5%. А окна, выходящие на грязную и шумную магистраль, способны "снизить" цену квартиры на 10%. Такие расчеты можно проводить в специальных компьютерных программах или просто на блокноте, вооружившись калькулятором. Прозвоните понравившиеся квартиры, чтобы убедиться, что они действительно продаются по указанной цене, а не являются просто рекламной заманухой. В итоге мы должны выбрать небольшой диапазон цен, ориентируясь на который, мы и будем выбирать стоимость своей квартиры. Если поставить чуть больше - кватира может дольше продаваться, если цена чуть ниже конкурентных квартир - вероятно, жилье можно будет продать быстрее. Выбираем, что важнее - продать дороже или быстрее. Риэлторы советуют закладывать вариант торга, т.е. оценивать квартиру чуть выше цены, за которую вы планируете ее продать. Торги стимулируют покупателей и ускоряют продажу
  • Осуществляем контрольную проверку цены. Для этого нужно выбрать 4 риэлторских агентства, позвонить туда и попросить проконсультировать по цене, основываясь на ключевых параметрах. Также есть сайты со статистическими данными анализа стоимости недвижимости. В специальной форме выбирается город или район (для Москвы), после чего будет показан график со средними ценами объектов за текущий месяц за 1-2-3-х комнатных квартир. Следует учитывать, что это очень усредненная информация, которую не стоит воспринимать буквально. Так можно получить общее представление о стоимости квартир на рынке, без учета нюансов. Но владея самостоятельно собранной информацией, данными риэлторских агентств и он-лайн сервисов, можно получить представление о рыночной цене своей квартиры
  • Корректировка цены. Даже после того, как выставили квартиру на продажу в базы, можно корректировать ее цену. Можно и дальше продолжать анализировать рынок, следить за его динамикой. А также отталкиваясь от спроса на свою квартиру

Для правильной оценки своей квартиры перед продажей важно определиться с типом объекта и целевой аудиторией. И не забывать ставить цену чуть выше высчитанной, чтобы оставить возможность торговаться.