Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке от банкротства бывшего собственника

Вероятность наткнуться на недобросовестного продавца недвижимости при приобретении квартиры на вторичном рынке жилья игнорировать нельзя, поскольку это создает серьезные финансовые риски в первую очередь для покупателя.

В связи с изменениями в федеральном законодательстве с ноября 2023 года повысилась угроза потери приобретенного жилья в связи с объявлением бывшего собственника банкротом, и переходе прав на его имущество, в том числе и проданную в период исполнительного производства о банкротстве недвижимость. Как предупреждают эксперты, дела о банкротстве могут идти годами, и даже спустя несколько лет после оформления сделки добросовестный покупатель может столкнуться с риском отчуждения жилья, приобретенного у банкрота. Стандартный срок исковой давности по подобным делам составляет, согласно Гражданскому кодексу, 3 календарных года с момента регистрации сделки.

По закону процедура банкротства может быть инициирована Федеральной налоговой службой или иными кредиторами. Некоторые должники и самостоятельно распродают свое имущество, включая автомобиль, квартиру, иные объекты недвижимости, в надежде, что на ним не будет обращено взыскание по долгам. Однако часть процедуры банкротства включает в себя тщательное изучение всех сделок должника за последние три года. И если по результатам ревизии финансовый управляющий придет к выводу, что при продаже были задеты права кредиторов, сделка будет аннулирована в суде. В итоге в минусе останется покупатель.

Что же произойдет, если суд решит вернуть право собственности обанкротившемуся продавцу? Увы, для компенсации затраченных средств придется встать в длинную очередь из иных кредиторов, которым успел задолжать незадачливый бывший собственник, и ждать продажи отчужденной квартиры на торгах, чтобы получить компенсацию. Даже если в ходе разбирательств суд все же присудит оставить объект добросовестному покупателю, затянуться такое разбирательства может не только на месяцы, но и годы, что потребует немало сил и средств на адвокатов, нервов и потраченного времени. Ну и, разумеется, на период судебных разбирательств вы не сможете избавиться от спорного объекта, чтобы приобрести вместо него другую квартиру.

Как не допустить подобной ситуации и максимально обезопасить себя при покупке квартиры на вторичке?

Эксперты рекомендуют помимо стандартной проверки юридической чистоты квартиры проверять дополнительно и самого продавца. Прежде всего, запросите справку о его кредитной истории. Такой документ может предоставить БКИ – Бюро кредитных историй – но только с согласия гражданина, чья история запрашивается. Поэтому стоит заранее запросить у продавца такой документ.

Самостоятельно потенциальный покупатель может поинтересоваться о наличии незакрытых судебных производств в отношении продавца на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов. Достаточно вбить в поисковик фамилию и имя покупателя, его дату рождения и регион проживания. Все это легко узнать, попросив у продавца взглянуть на копию паспорта.

Еще один, более затратный, но зато самый надежный способ, - так называемое страхование титула. Такую услугу предоставляют страховые компании для сделок с недвижимостью. Помимо банкротства продавца, страхование титула убережет Вас и от других неприятных ситуаций: появления других наследников, заявляющих свои права, выявившейся недееспособности продавца, предъявления претензий со стороны бывшей супруги, если окажется, что квартира была куплена в браке. При наличии оформленной страховки с этими проблемами будет разбираться уже страховая компания. Кстати, страхование титула – одно из обязательных требований банка при оформлении ипотечного кредита на вторичное жилье. Эксперты советуют не экономить на этом, ведь в итоге покупатель рискует гораздо большей суммой.